醉翁之意
京基集团为何会看上康达尔？接近康达尔的知情人士认为，京基集团对康达尔在深圳的土地储备产生兴趣，而这正是京基集团短板。
康达尔初创于1979年，早年以养鸡起家，如今已是涉足都市农业、公用事业(2980.226, -2.66, -0.09%)和房地产的多元集团公司。康达尔坐拥深圳最为稀缺的土地资源——2011年，康达尔通过与深圳政府签订收地及开发协议，获得位于深圳宝安区西乡、沙井两个地块共计23.73万平方米的商住用地，总建筑面积逾100万平方米，总销售面积逾90万平方米。
西乡、沙井两个地块的面积，大致与深圳会展中心（22万平方米）相当，时逢2015年深圳楼市暴涨，升值空间不小。假设以目前宝安区二手房成交均价每平方米3.6万元作保守估算，两地块总销售收入可超300亿元。
此外，康达尔部分房地产项目已进入结转期，房地产业务将成为康达尔目前四大业务板块中最具盈利能力的板块。
因此，林志、京基集团此时出现，让康达尔董事会觉得十分蹊跷。康达尔董事会并不欢迎京基集团，在外界看来，是因为京基集团的财务状况并不理想，拿下康达尔控制权可能还是其摆脱财务窘境的救命稻草。
今年9月，京基集团披露的《权益变动报告书》所提供的财务报表中，2013年、2014年是未经审计的。按照《公司法》第一百六十四条对财务会计的要求，公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并依法经会计师事务所审计。作为一家知名的地产集团，竟然在这种关键时刻仅提供未经审计的财务报表，让人费解。
据京基集团财报，2012年全年净利润还不到4亿元，而到了2013年则一跃突破10亿元，同年京基集团的“公允价值变动收益”（也即投资性物业评估增值）高达11.4亿，剔除物业增值后，该年度京基集团实际经营利润应为负。2014年，京基集团公允价值变动收益也达到净利润的30%。
在现金流量方面，2012年到2014年，京基集团的经营活动现金流量净额持续为负，反映其根本无法依靠自身积累进行发展，高度依赖债务融资。与此同时，京基集团的杠杆率高，利息负担沉重。因为高度依赖债务融资来发展，京基的杠杆率（有息负债/净资产）从2012年的77%一路飙升到2014年的87%，净杠杆率（即净负债/净资产）也从2012年的66%一路飙升到2014年的80%。
与高杠杆率对应的是高利息支出，考虑到地产公司的利息费用大多被资本化，利润表反映的财务费用将很可能低估其真实的利息支出压力。综合京基集团的负债规模和现金流量表的数据，2014年京基的利息支出估算约10亿元，因此，2014年京基集团的利息保障倍数（EBIT/利息费用，衡量公司偿债能力的重要指标）仅为1.6倍，而同期上市房企该指标的算术平均值为15.6倍。
“当前财务状况的窘迫表明，京基集团此次重金砸向康达尔也可能是出于自救。”上述知情人士称。
突围之战
和万科一样，在此情况下，康达尔只有停牌筹划重组，才能遏制林志等人的进攻。
今年9月8日，康达尔公告筹划重大资产重组停牌，计划置出公用事业板块业务，同时，康达尔还拟通过增发方式收购华超投资旗下约5亿元的房地产资产，包括罗湖区东门约1万平方米的商业物业和龙岗区布吉约3万平方米的物流用地。
但在上述重大资产涉及的置入资产中，位于深圳市罗湖区东门的商业物业属于商住一体项目，目前正办理竣工决算，以便进行商业物业与住宅的成本分摊，相关权属证书正在办理过程中；布吉约3万平方米物流用地正在办理搬迁置换土地的规划许可、权属证书。同时，康达尔拟置出资产中，供水公司股权存在部分国有企业股权，根据合资协议，需取得国有股东的同意方可转让股权；运输公司因涉及交叉持股及股权诉讼问题，特别是近期出租车行业政策发生重大变化，经反复协商，停牌期间交易双方就标的资产估值及交易作价仍存在一定的分歧，对交易价格和相关补偿条款约定尚未达成一致。
因此，12月8日，康达尔终止了筹划重组并复牌。据悉，在面临持股比例达24.74%的“野蛮人”之时，大股东在股东大会上要回避表决，此次重组的前景本就难被看好。
目前，康达尔及其大股东又再次面临将如何应对举牌者的难题。为此，康达尔选择通过法律途径阻止京基集团收购。但京基同样也是有备而来，对康达尔进行了反诉。但在康达尔董事会看来，京基此举缺乏法理依据，更像是拖延战术。
除此之外，康达尔也与央企背景的中国通用技术（集团）控股有限责任公司全资子公司通用地产达成战略合作协议，双方有意以联合开发、委托代建等形式，利用康达尔的土地资源。
