专题三：明年房地产投资增速有望企稳
今年4月以来，全国商品房销售面积和销售额同比增速开始由负转正（见图8）。4-11月商品房销售面积的同比增速平均为11.8%，而商品房销售额的同比增速平均为22.4%。三季度国房景气指数 显现止跌回升势头（见图9），从二季度的92.54上升到93.30，进一步表明房地产市场有逐渐回暖迹象。
图8 商品房销售市场回暖
数据来源：WIND数据库
图9 国房景气指数回升（季度）
数据来源： WIND数据库
分城市看，大多数城市房价与销售均企稳回升，但回升力度有所差别。 全国64个重点城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市销售额增速明显快于其他城市，但其他城市的商品房销售也在复苏。一线城市房价在今年6月份开始出现同比增长，目前同比涨幅已达约15%，二三线城市房价降幅持续收窄，情况也在改善。
今年以来，50个大中城市新建商品住宅存销比 逐步降低，9月份该比例为12.8，明显低于去年同期水平（18.3），表明去库存速度有所加快（见图10）。房地产销售的回暖和存销比的下降，将有助于提升开发商的信心，有利于未来房地产开发投资的企稳回升。
图10 50个大中城市商品房存销比
数据来源：易居房地产研究院数据库
但是，也有迹象表明，在一段时间之内，房地产投资仍将面临一些下行压力。首先，从先行指标看，2015年1-10月房屋新开工面积127086万平方米，同比下降13.9%，因此房地产投资增速在一段时间内还可能继续减速；第二，未在统计之内的一些三、四线城市的房价、销售和库存情况并不乐观，因此在一些大中城市房地产投资开始回升之时，另一些中小城市的投资仍可能继续减速；第三，不少地区销售回暖和待售增长并存，但待售面积增长较快；第四，从中长期看，人口因素对房地产市场的支撑力度将减弱。
作为房地产开发投资的重要领先指标，房地产销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快，后续投资将回升。据历史数据测算，销售端的热度向前传导到开发端一般需三个季度左右。但考虑到上述下行压力，我们预期此轮销售回暖带动房地产投资回升的时滞很可能长于历史规律，即房地产开发投资的企稳回升更可能发生在明年下半年。
专题四：服务、绿色、科技产业对经济增长的拉动作用
一些市场人士认为，中国的经济增速正在快速下滑，理由是工业增加值、货运量、发电量、水泥产量、粗钢产量等高频指标明显减速。然而，这些观点所忽略的一个重要现象是，上述高频指标反映的大多是高耗能、高污染的重工业的表现，而这些产业属于占经济比重逐步下降的“旧经济”。事实上，尚未完全被高频数据反映的服务、科技、绿色等产业正在高速成长，有些甚至在加速增长，可以为未来的经济增长提供重要的支撑。
一、服务业占GDP的比重已经超过50%，且服务业增速明显快于制造业。 2015年前三季度，第三产业增加值占GDP的比重已达到51.4%，比第二产业增加值占GDP的比重高10.8个百分点（见图11）。今年前三季度，第三产业增加值累计同比增速为8.37%，比第二产业增加值累计同比增速高2.36个百分点（见图12）。第三产业占GDP比重的上升幅度也在明显加速，今年第三产业占GDP比重的涨幅有望达到3个百分点，明显超过过去几年年均1.5个百分点左右的升幅。当前中国经济增长最主要的拉动因素已经不是第二产业，而是第三产业。因此，仅从工业增加值、发电量、水泥产量、粗钢产量等传统的偏向工业（尤其是重工业）的经济指标来判断中国经济的走势会出现误导。
图11 各产业增加值占GDP的比重
数据来源：WIND数据库
图12 各产业增加值累计同比增速
数据来源：WIND数据库
在服务业中，文化、娱乐、旅游等产业增长迅猛。比如，2015年1-9月，城市电影票房收入累计值达到330.09亿元，累计同比增速为50.4%；今年第三季度，在线视频市场规模达到115.3亿元，同比增速为62.7%。今年上半年，国内旅游消费1.65万亿元，同比增长14.5%。
二、绿色产业保持较快增长。 清洁能源新增设备容量高速增长。比如，2015年前三季度风电新增设备容量累计值达到1159.54万千瓦时，同比增速为90.3%。今年前九个月，新能源汽车产量达到144284辆，比去年同期增长了274.6%。
三、电子商务市场规模快速扩张。 2015年第二季度，电子商务市场规模达到3.75万亿元，同比增长22.1%。2015年第二季度网购市场规模达到8724.10亿元，同比增长39.6%。
四、高技术制造业也呈现快速发展态势。 2014年，高技术制造业增加值比上年增长12.3%，增速比规模以上工业快4.0个百分点。2015年1-10月，高技术制造业的增速比规模以上工业增速高出4.3个百分点。International Federation of Robotics (IFR)预计，2014-2018年间中国工业机器人的销售总量年均将增长27%。
综上所述，文化娱乐、旅游、家政服务、环保设备、污染治理、清洁能源、新能源汽车、电子商务、智能制造等新兴行业对经济增长的拉动作用开始逐步显现。展望未来，随着国家对电影和电视版权保护力度的增强，在线视频等行业有望获得更大的发展；随着“二孩政策”的全面放开和人口老龄化的进程，家政服务的需求会继续快速增长；更加严格的环境标准和执行力度以及各种政策对绿色投资的支持，将加速新能源、节能、环保等产业的发展；中国制造2025 的战略的实施也将推动新一代通信技术、高档数控机床和机器人、航空航天设备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、新材料、生物医药及高性能医疗器械等产业的发展。（作者马骏 刘斌 贾彦东 李建强 陈辉 熊鹭）
