国庆长假期间，各地密集出台楼市调控新政，主题词：限购限贷。第四波房地产调控无疑将成为观察A股的一个重要参照。地方楼市密集出台调控政策，显然是政策收紧的一个明显信号。如果出现配套的流动性收紧，对A股无疑不是好消息。不过，历史经验表明，房价上涨并不必然刺激地产股走强，今年以来地产板块表现远逊房价涨幅就是最好的例子，而楼市调控短期内也不对股市构成直接影响。A股有其自身的运行规律，其走势受全市场无风险利率和货币政策松紧周期的直接影响。
第一，今年以来地产股涨幅远逊于房价涨幅，资金为何不看好地产股？今年以来，中国一线城市房价上涨幅度和速度刷新五年来的纪录，整体房价涨幅也相当可观，但地产指数年初至今却不涨反跌。尽管万科A、金地集团等部分地产股近两个月创下阶段性新高，但整体而言，地产股表现远远落后于快速上涨的房价。数据显示，截至9月30日，深圳地产指数和上海地产指数均较去年底下跌约10%。这表明，尽管楼市抢购潮再现，但A股股民整体仍不看好地产板块。一方面，熊市行情令股市吸引力下降，资金发动个股行情底气十足，如大牛股廊坊发展、万科A等，但是不愿或无力发动板块性行情，这也将是A股今后两三年走向进一步分化的前兆；另一方面，中国房地产行业是否面临中长期向下拐点，众说纷纭，没有定论，对大资金而言，是不确定风险。再从房价与股价的历史表现来看，除了2006年-2007年的股市楼市双双火爆上涨外，其他时候并无明确的相关关系。归根结底，地产股的表现更多受股市自身规律影响，而不与房价呈明显正相关关系。可看到，今年以来表现最抢眼的两只房地产股：廊坊发展、万科A，其股价上涨虽然受益于房地产市场的再度火热，但直接影响因素仍是自身的股权变动和资本市场的资产荒，即资金推动。不妨大胆揣测，从市场情绪上看，A股股民整体仍是不看好房地产行业未来表现的，至少不作上升趋势判断。
第二，股市趋势与地产调控并无明显相关关系，更多受无风险利率影响。国庆长假期间，国人的关注焦点无疑是多地楼市限购限贷。节后股市将受到楼市限购限贷的何种影响？根据海通证券的研究，回顾2000年后前三轮地产调控（2005年3月-2008年1月；2010年4月-2011年；2013年2月-2014年3月），第一、二轮地产调控开始时，股市趋势未受到明显影响，直到调控后期货币政策收紧，经济增速放缓，股市下跌。第三轮地产调控，因为没有伴随出现货币政策收紧，整个调控周期，股市未受太大影响。可以看出，股市趋势与前几轮地产调控并无明显关系，资金不进楼市，也未必在大的投资环境不好时进入股市，况且，部分楼市资金即使想撤出来，也不是一朝一夕之事。从历史数据可以看出，A股的走势直接受货币政策的影响，货币政策进入宽松周期时，A股走牛的概率大；货币政策进入紧缩周期时，便大概率是A股进入调整的时候。因此，A股整体走势更多是受制于市场无风险利率，而与楼市调控无关。当然，部分与楼市相关的板块，如建材等板块，股价表现会受楼市调控的利空消息影响。种种迹象表明，当前市场的无风险利率难有进一步下降空间。近日，央行高层公开表态“适度控制信贷规模”，并视为货币政策可能转向的信号。市场普遍预期，央行将开始逐步收紧货币供应。未来数月，货币政策会否配套收紧，将是A股投资的一个重要风向标。这一不确定性也是A股近期无法走出像样反弹的重要原因。
第三，地产股盈利改善支撑当前股价，中期仍是资金避风港。尽管地产股表现差强人意，但地产类上市公司将明显受益于房价上涨，是不争的事实。万保招金等一线地产公司今年业绩均可预期将显著上升，这将令他们的动态市盈率再度下降，从而提升对资金的吸引力。目前，在蓝筹洼地中，地产股是一个典型的代表，即使上涨动能不足，但具有相当高的安全边际，中期仍很可能是资金的避风港。从基金年中报告看，部分地产股重新受到基金青睐，而金融街、嘉凯城等个股亦受到保险资金举牌，加上全民抢购热对普通股民神经的刺激，可以预判，只要资产荒现象不消失，部分地产股对资金的吸引力将始终持续。 张俊
