二手楼成交量已高位回落。
南城西平片区是二手楼成交热点区域。
上周，本报推出“二手房真相”报道上篇，《城区二手洋房开价2万元/㎡》扫描东莞二手房市场怪现象。有业主开价2万多元/平方米卖洋房，真的有人买吗？经过记者调查采访后发现，原来近段时间东莞高价地块的炒作已经引来不少深圳短炒客，而“卖家反价”、“叫价高”等现象或是中介和卖家的销售策略，成交价格比叫价要低2000元~5000元/平方米。
事实上，自今年5月份地铁开通后，由于叫价太高，东莞二手房成交量开始回落，不少价格洼地早已经被填平，一手房市场的观望氛围开始弥漫至二手房市场。
市场
实际成交价格比叫价低2000~5000元/㎡
“二手洋房叫价2.2万元/平方米，真的有人买吗？”上周，本报记者对二手房市场踩盘后发现，城区二手房叫价偏高，让许多本地购房者望而却步。
但实际上根据合富置业提供的7月部分二手房成交价格数据显示，东城景湖春晓的成交价是14856元/平方米，景湖春天的成交价格为12511元/平方米，而这两个盘目前的叫价约在1.5万~1.9万元/平方米之间，显然业主的放盘价远高于实际成交价格。此外，怡丰都市广场、金地格林小城等热点小区的成交价均比市场叫价低2000元~5000元/平方米。
二手住宅成交高位回落
今年3、4月份，一手房价处于高位，二手房均价还比较平稳，二手房成交量极为可观，月均成交量可达到6000多套以上。5月份之后，随着东莞“地铁时代”来临，二手房业主放盘价格迅速提高，成交量出现高位下滑现象。进入8月份，一手住宅成交低迷，观望氛围弥漫至二手房市场。
东莞中原研究部研究员庾树明介绍，从成交量来看，最近几周二手房的成交量保持在1200套左右，对比5月以前的周成交1400套左右，成交还是有所下滑；另外，自5月以来，二手住宅成交出现高位下滑迹象，8月份截止到28日，成交量仅5022套左右，在今年来说，属于中等偏低水平。
庾树明表示，由于一手房供应量少，失衡严重，需求倒流，二手房业主报价较为坚挺。但是受到一手市场低迷成交的持续影响，购房者整体上入市信心有所不足。此外，东莞调控预期不断增强，观望情绪将继续弥漫，一手房市场的观望氛围也影响到二手房市场。
7月凤岗清溪成交量跌15%
合富置业提供的数据也显示，由于二手房价太高，7月份部分镇区成交表现平平。特别是临深镇区，如塘厦镇交投升幅仅为7.2%，凤岗镇和清溪镇的网签量均环比下跌了15%左右，主要受深圳客减少以及临近深圳镇区的二手价格快速上涨影响。如塘厦目前二手楼成交均价高达15000元/平方米，同比涨幅超过50%。过快上涨的二手房价直接阻碍成交，不少购房者陷入观望。
观察
二手楼买卖水很深 想入市先看清这些招数
借炒作土地市场 引诱深圳短炒客入市
尽管如此，二手房市场上还是出现不少深圳客的身影，愿意接受较高的房价。一些深圳客告诉记者，他们相信东莞市区的房价会在今年内涨到3万元/平方米以上，现在以1.6~2万元/平方米左右购买的房子，还是有投资空间的，不少人甚至通过抵押房产贷款的方式来付首付，希望能够通过短炒获利。
今年7月初，东莞莞城拍出“地王”后，东莞城区房价将达到3万元/平方米的声音就被盛传开来。随后，南城西平一宗未正式进入拍卖流程的地块也被热炒，市场上传出风声：“西平地块楼面地价可能会达到2万元/平方米。”而这种夸张的舆论也确实让一些购房者相信，西平的房价会继续上涨。
深圳的刘先生就是其中之一。他此前只考虑塘厦的楼盘投资，一个月前在南城西平以1.6万多元/平方米的单价投资了一套100平方米的房子，就是想等西平房价上涨再抛掉。“中介说西平最近会出新地王，到时候房价可能会涨到3、4万元/平方米，一转手就可以赚到一倍的钱了。”然而刘先生并不是真正意义上的有钱人，他把早年在深圳购买的一套房子抵押给银行，将贷款出来的钱分别支付了塘厦和南城西平两套住宅的首付。
截至目前，南城西平地块仍然没有进入拍卖市场的明确时间表，甚至由于商业用地体量太大，不时有声音质疑其是否能够拍出高价。
面对两套房的月供压力，刘先生开始有点担忧，如果房价不涨，高价入手的房子很可能会被套，给他的家庭带来巨大的经济压力。
中介套路深 “反价”、“叫价高”或是销售策略
二手房叫价高，也离不开中介的推动作用。记者在踩盘时发现，不少中介拼命吹涨，向购房者传达东莞房价要涨到3万元/平方米以上的观念。在万江的上东国际小区，两个星期前一套90多平方米带装修的二手房销售单价才1.2万元/平方米，而到了中介口中，这样的房在几个月前就已经没有了。“这个片区的房价会涨到和西平一样高，现在基本上已经卖到1.7万、1.8万元/平方米以上了，还要继续往上涨。”在陪朋友看房时，现场一名中介向记者推售房源时表示。
章女士有一套位于南城的小公寓要出售，中介公司让她叫价1.1万元/平方米以上。但是，由于周边新盘的公寓定价也才1.2万元/平方米左右，这套公寓放盘半年多，仍然没有卖出去。
购房者梁先生告诉记者，他在城区周边看了半年的房子，最近中介给他推荐了一套1.1万元/平方米的毛坯房，约好要和业主见面付定金的时候，中介告诉他业主反价了，涨到1.2万元/平方米；接着中介又马上给他推荐另外一套带装修的房子，单价也是1.2万元/平方米。梁先生毫不犹豫地就签了合同。
一名业内人士告诉记者，在房价上涨的行情下，中介人员在推销房子时会利用购房者恐慌的心理。“一些报价很高的房子可能根本没有在卖，但是接受了反价、高房价的信息后，购房者很容易就接受了看上去价格较低一点的房子。”该人士透露，有时候业主反价，叫价高只是中介的一种为了促进成交的销售策略。
为提高物业价值 业主集体抬价
“许多业主发现看房的人一多，就直接涨价，或者干脆不卖了。”记者在踩盘过程中，一名中介人士告诉记者，业主反价或者捂盘的现象也十分普遍，“一有价格合理的房子放出来，肯定半天时间不到就卖掉了，剩下的那些太高的，都不是真正想卖的。”
比如在南城，对面的新盘卖到1.8万元/平方米，这边的二手房就有人将放盘价提高到2万元/平方米，而一个月前该楼盘二手房定价不过是1.3万元/平方米。“不过到了2万元就基本上没有人买了。”该名中介人士告诉记者，业主目前更多的是跟风涨价，大多数人在捂盘，不一定是真的卖，只是看到其他的楼盘涨了，也要托高楼盘整体的房价，让房子升值。
“一套80平方米的房子，原来只可以卖到80万元，后来100万元有买家表示可以接受了，那么就叫价到120万元，慢慢地提高买家的心理接受程度，再涨高会有人愿意买。”业主袁先生向记者传授卖房经验。他告诉记者，这是他们业主群里面商量出来的法子，大家统一将房价定高一些，这样买家在问价的时候就会提高自己的心理价位，慢慢地这个楼盘的房价就会上涨，楼盘也就升值了。
提醒
征信问题贷款失败 定金或打水漂
陈小姐在东莞城区看上了一套70多平方米的两房，签了合同付了8万元定金后，在向银行申请按揭时，却发现自己因为信用原因，不能获得贷款。无奈之下，陈小姐只好向原业主请求退还定金。“幸好业主好心，只收了我5000元违约金。”
相比一手房而言，二手房的贷款条件更为苛刻。而且按照规定，如果买家不能申请到银行贷款，则需要一次性付完房款，如果没有能力支付则属于买家违约，一般情况下，定金是不能够退回的。因此在下定金之前，买家最好先查一下自己的征信问题，避免不能贷款买房造成损失。
房价高于评估价两成 首付或要四成以上
此外，一名中介人士告诉记者，由于东莞二手房价快速上涨，目前不少楼盘的房价高于银行评估价的两成以上，这就意味着买家首付增加，可能要达到四成以上。“一般二手房首付要三成，但是因为银行评估价低，首付要增加很多。”这名中介人士介绍，像上东国际业主放盘价在1.8万元/平方米左右，银行评估是不可能这么高的，可能只有总价的七八成，而超过评估的部分，就要业主以首付的方式补齐，这样业主的首付压力会加大。
出租投资回报率降低
随着东莞房价上涨，房价的出租回报率降低。以南城一套80平方米两房户型为例，按照目前1.6万元/平方米的售价，两房租金在2500元/月左右，即使是全款买房，租金回报率也只有2.3%，如果是按揭买房，租金回报率则更低。
虽然目前东莞住宅租金上涨，但是租金回报率上升也只是相对于在2015年前买房的那一批人，在房价上涨后，现在入市投资，租金普遍不能够抵扣月供。
房价涨幅越大 个税越高
虽然在“营改增”后，二手房需要缴纳的费用减少，但是不要忽略掉还有个人所得税需要缴纳。按照规定，除非出售的是家庭唯一住房、且证过五年的，才可以免征个人所得税。否则在销售的过程中需要缴纳个人所得税，而在实际操作过程中，这笔费用往往是由买家承担。
由于目前房价上涨过快，成交总价高，原房价和目前房价差距较大，个人所得税也比较高。这些都需要买家在买房前先了解清楚，纳入成本之内进行考虑，看看自己是否能够承担。
