东莞楼市出现冷热不均的现象。
今年以来，东莞连续拍出多宗地王，市场上频吹“涨价风”，不少房企炒作东莞房价将上涨到3万元/平方米。然而就在樟木头新的小宗“地王”出炉的上周，东莞住宅成交量环比下降近6成，刚需购房者被高房价吓跑。更有甚者，有开发商因为资不抵债申请破产和解，以地抵债现象不时出现。一半是火焰，一半是冰水，小“地王”真的能够推动楼市继续上行，房价上涨？有业内人士指出，目前东莞楼市虚火旺盛，政府出台楼市调控政策的步伐越来越紧。
今年拍出多宗小“地王”
上周，东莞樟木头拍出了13298元/平方米东莞史上第二高楼面地价“地王”后，小宗“地王”再度引起关注。根据东莞国土资源交易网站信息显示，该宗地块总面积不到1万平方米，即使身为新的区域“地王”，总价仅3.18亿元。
截至目前，今年东莞拍出了6宗区域“地王”。然而记者观察发现，这些“地王”当中，有3宗面积在2万平方米以下。加上今年保利在南城拍下后，又被阳光城刷新“地王”价的商业地块，共有4宗小宗地块曾经刷新区域“地王”价。分别是占地面积为3123.5平方米的麻涌“地王”、1.4万平方米保利拍下的南城商服地块，1.4万平方米的莞城“地王”，和上周新成交的9570.57平方米的樟木头新“地王”。
一般而言，小宗地块不易开发，利润相对较少，一直以来并不是开发商热衷抢夺的地块。但是，今年却频繁出现了小宗“地王”现象，有业内人士表示，目前市场复杂，不能以常理来看待地价。
不过，也有人一语中的：小宗地块容易出“地王”，就和小公寓单价销售更高一样，“面积小，总价低”能够吸引更多的开发商参与争夺，因此也更容易出现高价地。在这四宗“地王”当中，总价最高的是莞城“地王”，达5.9亿元，而总价最低的是麻涌“地王”，总价仅0.36亿元。
借势“地王”东莞房价要涨至3万元？
随着新“地王”一起出现的是东莞房价继续上涨的言论。特别是新拍的莞城“地王”和樟木头“地王”，由于楼面地价在1.2万元/平方米以上，有房企纷纷推出新广告、放出风声，城区、樟木头房价要上涨至3万元/平方米。
有不愿意透露姓名的业内人士表示，小宗地块拍“地王”，大多数情况下体现出开发商对区域楼市的战略布局，总价低对开发商整体销售影响较小，但是却能起到抬高区域房价的作用。另一位业内人士则直接表示，目前东莞特别是临深片区房价滞涨，开发商们只能通过拍“地王”的猛药来刺激楼市。
记者了解到，在莞城“地王”出炉后，周边项目纷纷封盘加价。有楼盘称销售均价已经上涨至1.6万元／平方米，但是记者在现场请销售人员计算了一套住宅价格，在打完折扣后发现均价仅为1.2万元／平方米，和之前的差距并不明显。而城区有楼盘正在认筹开盘，也放风称开盘价格要在3万元/平方米左右，茶山某楼盘在年初透露新货定价为9000多元/平方米，目前销售人员透露预期定价上涨至1.5万元/平方米。
有开发商资不抵债
在东莞开发商为拍出“地王”集体狂欢之时，有开发商却因资不抵债，悄悄申请破产和解。本月初，东莞市中级人民法院发出《关于东莞市金达房地产开发有限公司破产和解竞争选任管理人公告》。公告中显示，根据东莞市伟信会计师事务所于2016年5月25日出具的审计报告，截至2016年3月31日，金达公司的账面净资产为负2.33亿元，对外债务主要为金融机构借款以及延迟交房而产生的对业主的债务。
记者了解到，由于开发商资金不足，该开发商名下楼盘锦绣东方长期停工，导致200多名业主不能按时收楼。
今年陷入资金链风险的开发商远不止金达地产一家，记者了解到，有东莞本土品牌房企也因资金链问题陷入泥潭，有的甚至已将项目和地块转手抵债。其中东莞本土知名品牌开发商联华国际就数度被推上风口浪尖。该开发商最新代表作皇马郦宫数度难产，从2010年开始就大肆宣传，一直到2015年12月12日，皇马郦宫才迎来了首次开盘。但在开盘之后，项目又再次陷入泥淖，交了诚意金的购房者无法签约。
房价高、虚火旺 上周成交量“腰斩”
回到东莞楼市实际市场，虽然近期房价一直处于高位，但是成交量却不时出现起伏，整体市场成交低迷成为常态。
据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交套数1030套，环比大幅下降50.67%，成交面积9.92万平方米，环比大幅下降55.69%，创下自春节以来的最低位。成交均价13805元/平方米，环比上升4.30%。从个盘成交上看，上周并无个盘成交过百套，从成交区域看，仅寮步、南城、莞城成交量过百套。
东莞中原地产市场研究部分析表示，上周成交量创新低，一是新增供应大幅减少，购房者可选择房源减少，观望情绪较浓；二是受新“地王”影响，房价高位上涨，购房者对高房价抗性较大；三是东莞楼市调控预期趋紧，楼市观望情绪将增强；第四，受楼市淡季影响，购房者置业积极性不高。
东莞中原研究部介绍，在高房价、楼市利空增多的环境下，购房者观望情绪较浓厚，双方僵持导致东莞楼市人气上升乏力。尽管上周樟木头“地王”诞生，但是“面粉贵于面包”已成新常态，购房者对高位房价的抗性持续增强，入市积极性明显偏弱。
中原地产研究部表示，今年以来，东莞楼市在“地王”频出与楼价上涨的相互作用下，虚火旺盛，结合近期中央提出抑制资产泡沫和加快因城施策的口号，东莞政府调控楼市步伐或将不断趋紧。
记者观察：
房价暂无明显浮动 大幅上涨有点难
经过楼市两极分化的对比，你还认为东莞房价要涨到3万元/平方米了吗？记者观察发现，目前城区豪宅房价仍然基本维持在2万~2.5万元／平方米左右，如果超过2.5万元/平方米，销售速度明显放缓，因此城区房价并没有出现明显的浮动；同时，城区虽然一手房源不多，但是配套设施成熟的二手房源并不少，如果一手房价过高，更多的购房者会选择购买二手房。此外，周边镇区也希望对城区市场分一杯羹，不少城区周边楼盘均价仍然在1万~1.2万元／平方米左右，然而户型设计和景观资源相对城区更有吸引力，在总价低的情况下，已经分流了大量的城区购房者。
至于新拍出“地王”的樟木头上月均价仅1.3万元／平方米，二手房还有不少四五千元／平方米住宅，房价要大幅上涨至3万元/平方米，预计难度不小。
