英国央行7月6日发出警告，脱欧风险已开始变得具体化，三家商业地产基金在24小时内相继暂停交易，此为英国公投决议脱欧撼动资产价格以来，英国市场运作失灵的首个迹象。高达91亿英镑的投资者资产被锁定，几乎与2007年金融危机到来前的状况如出一辙。当时，一系列连锁反应导致英国房地产价格大跌，给今天留下重蹈覆辙的危险信号。
危机的前兆？
因“异常的市场环境”，管理资产规模达29亿英镑的英国房地产基金StandardlifeInvestments宣布，从当地时间7月4日中午12点起中止一切交易，此举是为保护所有基金投资者的利益，避免损害投资回报。英国《金融时报》称，该基金是英国第三大面向散户的开放式房产基金，如果再有任何一笔赎回，该基金都不得不抛售所持房地产，以筹集资金应对。
StandardlifeInvestments还只是个开始，脱欧冲击波在房地产投资领域正渐趋成势。本周二，英国保险巨头Aviva旗下的地产投资基金宣布，暂停所有交易并立即生效。该基金管理资产规模达18亿英镑。Aviva在一封邮件中称，市场环境对房地产业造成了广泛影响，并导致该基金“缺乏即时流动性”，他们已经采取行动，通过即日起暂停交易保护所有投资者利益。
当天，M&GInvestments也宣布了相关房地产基金暂停投资者赎回，该基金管理资产规模达到44亿英镑。M&G表示,“由于英国公投脱欧带来的商业地产市场的不确定性，投资者赎回金额已明显提高。M&G相信通过暂时停止交易，能够最好地保护基金股东的利益”。
广发基金国际业务部基金经理李耀柱对北京商报记者分析称：“房地产基金项目持有大量物业，脱欧之后英镑大跌，随着英国金融中心地位动摇，未来很多跨国公司总部很有可能撤离，无论是商业还是住宅地产都面临空前的下跌预期，投资者的赎回潮不可避免。”
倒回2007年，在金融危机到来前，类似的多米诺骨牌效应并不陌生。当时投资者赎回激增，导致一连串基金被迫暂停赎回，通过抛售资产补充流动性引发后续英国房地产价格大跌。Jefferies分析师MikePrew在周二的一份研报中称，银行资本金更加充足，因此2008年的情况可能不会重演，但是“2016年正在逐渐重演2007年的状况”。
市场失灵
投资顾问公司HargreavesLansdown高级分析师Khalaf预计：“我们现在可能看到新一波无法迅速结清房产基金投资的投资者，上一次目睹此景还是在金融危机期间。”Khalaf指出，投资者撤资可能对商业房产价格施加“下行压力”，“风险在于，这会制造恶性循环，立即导致更多投资者抛售房产，直到市场情绪稳定为止”。
NumisSecurities分析师Robertduncan称，“市场可能很快会下行”。他还认为，投资基金被迫抛售资产将不可避免地引发“价值破坏的恶性循环”，从而令房地产投资信托也同样遭受冲击。他表示，资金流入的下滑以及赎回的激增，严重侵蚀了这些基金的流动性缓冲。
据路透社报道，尽管英国决策官员不停地强调这仅局限于地产开放型基金，不代表广泛的金融市场出现流动性问题。因为这类开放型基金通常会允许投资人自由赎回。但是在英国规模达350亿英镑的开放式房地产基金市场中，这三家暂停交易的基金总共占了近1/3的份额，约100亿英镑。
商业地产通常是企业向银行贷款的抵押品，对金融体系的影响层面广泛。6月23日公投前，英国央行曾警告该市场存在重大风险。商业地产行业的其他股票及基金开始面临庞大卖压，因这类资产所涉及标的价格行将挫跌。
刺破楼市泡沫
“房地产信托投资基于物业价值，而一个地区物业价值受到当地经济和流动人口影响最大。伦敦金融中心地位受到冲击，必然会带来物业价值折损，加上脱欧前英国房地产市场出现了长期上涨，积累了一定的泡沫，未来楼市很有可能出现大幅下跌。”李耀柱进一步对北京商报记者分析指出。
相对于遭遇暴跌的油市和股市，英国房价近年来逆市上扬成为诸多投资者的宠儿。2016年伊始，英国最大按揭机构哈利法克斯银行发布的数据显示，英国房价在2015年上涨了9.5%，成为2006年到金融危机来临之前的最大涨幅，该数据基于此机构所发放的贷款，并经季度性因素调整所得，结果显示，自2014年底到2015年底平均房价上涨了18858英镑。
卡梅伦政府执政以来，加大了开放经济的力度，大力吸引海外投资与国际企业，包括中国企业与投资都大举进入英国。投资过热一定程度上也反映在了房地产上。伦敦等英国城市房价这几年几乎是暴涨之势。
英国土地注册局数据显示，就在今年4月伦敦的房地产价格同比上涨14.5%，将房屋平均价格抬高到了47.025万英镑。与此同时，今年一季度，亚洲对英国商业房地产的投资就价值而言同比下降28%。同期的商业和民用房地产投资加起来下降了2%。价格上涨与投资下滑两面夹击，在公投和价格的共同作用下，投资量面临重压。
经过七八年的稳定投资，英国房地产价格正趋向市场高位或者最顶部。而英国公投出现脱欧结果后，市场最大的担心在于英镑下跌导致投资快速撤离英国后将刺破其房地产泡沫，进而爆发诸如美国次贷危机之类的金融风险。
北京商报记者陶凤
