开发商拿地为啥“任性”:地价高不要紧,出局了才可怕

2016-06-23 09:16 钱江晚报

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来源标题:开发商拿地为啥“任性”

6月20日,杭州萧山区推出两宗住宅用地,分别被融信和龙湖成功竞得,虽然溢价率远没有之前拍出的地块那么高,但现场还是经过了漫长的拉锯战,地价也算不得便宜。

整个上半年的拍地,因为多家开发商的争抢,现场可谓精彩绝伦高潮迭起。有三宗地溢价率超过了100%,很多地的地价已经与周边在售住宅接近甚至远高于周边二手房价格。开发商为什么要如此疯狂拿地?据钱报记者分析,在这背后,暗隐了地荒开发商的无奈焦趵,也有财大气粗土豪开发商的金融保值因素。

手中缺粮者:

地价高不要紧,出局了才可怕

对世茂房产来说,进杭9年,从没有哪一年像现在这样遭遇过地荒。

往前追溯世茂的上一次拿地是2014年上半年的世茂智慧之门,再往前是2013年的世茂华家池项目。眼下世茂在杭州的主要在售项目基本上剩下世茂天宸、世茂智慧之门和世茂中心三个项目,已经没有了待开发的新项目。上半年世茂也在拍地现场出现过,像5月27日滨江奥体商住地块,当天这块地以123亿元的总价被信达拿走。

世茂集团副总裁兼浙江区域总裁谢琨今年刚调任杭州,经过了半年的观察,他表示虽然地价过热,但随着杭州轨道交通的逐步完善,城市格局会打开,让房地产有更多的发展机会。

但同时开发商心里也犯堵:因为地价越高,他们能拿到的地就越少。对于那些手里没有余粮的开发商来说,这不是一个好消息。于是,在土拍会上,每次好点的地,都有数十家开发商报名现场就位,但到最后就只剩下几家在搏杀,其余的都作壁上观了。

保利地产可以说补仓心切,今年上半年共参加了25场土拍会,却仅仅以合作方式取得了两宗地块,分别是和中铁建合作的下沙大学城北单元地块,以及和滨江合作的味精厂地块。而目前在售的项目除了还有四成左右房源的中央公馆以外,其余已均为尾盘。

碧桂园、大家、华润在上半年中参拍次数也不少,分别有19场、17场和10场,却都一无所获。还有龙湖,共参拍了24场土拍,仅在萧山拿到了两宗地块,体量都不大,相对其以往的规模和年营业额目标来说,土地储备仍远远不够。杭州龙湖地产营销总监孔进告诉记者:“下半年,龙湖会继续关注土地市场,预计还要拿下两到三宗地块。”

也有开发商向记者信誓旦旦表示,接下来肯定会拿地,似乎价格已经不再重要,而先拿到地存活下去再说。正是“狼多肉少”的市场形势下,迫使不少开发商在高价下拿地,做一次“以时间换上涨空间”的豪赌。

激进拿地者:

有明确的战略意图

今年上半年,在杭州拿地最凶猛的两家房企,莫过于信达和融信,到目前为止拿地总金额分别达157.08亿元、98.84亿元,在房企拿地总金额排名上分别位列第一、第二。

尽管信达仅拿下两宗地块,但除了众所周知的南星地块刷新当时杭州楼面价纪录外,不久前的5月27日,信达又以123亿元天价摘得杭州首幅总价过百亿的地块。

对于信达的豪举,不少业内人士直言,“按它拿地的价格,怎么测算都无法盈利。”那么,它究竟依据的是什么拿地逻辑?

根据信达地产2015年年报显示的股权结构,背后依靠的大树中国信达可以说是央企金融巨头,主业的利润率远高于房地产。有分析人士指出,“在当前经济和市场背景下,中国信达最需要的其实是资产配置,而优质土地资源恰好又是保值的最佳选择。因此,重金夺地只是作为金融主业资产配置需求的工具。”事实上,从信达高调拿地,却并不考虑自己操盘的做法中,可窥见一斑。

相比央企信达,作为新晋上市公司,闽系房企融信的激进拿地,是出于迅速扩大规模的战略。今年2月17日,融信正式将总部由福州迁往上海。与此同时,今年上半年的种种举动,都彰显了其大手笔攻城略地的扩张之路。

有消息称,融信准备今年在杭州拿地金额120亿元,而到目前为止,融信在杭州已经拿地6宗,几乎每个月都在拿地,拿地总金额已达到98.84亿元。对此,融信杭州区域投资发展部总监马伟峰否认了存在上限指标的说法,他透露:“这是出于深耕杭州的战略布局考虑,凡是看好的优质地块,该出手都会继续出手。”

至于融信为什么频频包揽高价地,马伟峰认为,“拿高价地其实是竞争后的无奈结果。过程的激烈程度,大家有目共睹。这也说明市场对杭州土地的认可度是一致的。”

手有余粮者:

转战其他城市,等待市场调整

还有一些开发商,在去年下半年及时出手,土地储备较为充足,随着今年新一波高价地的成交,这些曾经的高价地已经能够从容开发项目。他们虽保持对杭州土地市场的关注,但尽量不拿价格过高的土地,而是关注其他风险更小的城市。

杭州融创已在杭州储备了多个项目,同时又在合肥、宁波拿地。其实从去年开始,融创就已从一线和二线核心城市,转战有前景的二三线城市。

融创杭州区域公司总经理王鹏表示,融创深耕浙江,看好宁波未来的经济发展格局,将和杭州成为“浙江双中心”;对合肥则看中其未来发展潜力和创新产业影响力,以及作为单核城市的吸附力。杭州仍然是杭州融创发展的大本营,但短期内对于拿地持慎重态度,会缓一缓,先把新拿的几宗地做好。

还有杭州本土房企德信,今年初就已进军宁波土地市场。本月初,德信又在乐清市中心底价捡漏一宗宅地。而在杭州,今年上半年德信只在余杭良渚新城底价捡漏了一宗商住地块。

德信相关负责人告诉记者,“虽然杭州的土地市场也仍在关注,但拿高价地还是相对会比较谨慎。”

不过,有业内人士表示:“不去拿杭州的高价地,并不代表不拿地。激烈竞争之下,有的房企不惜代价只求囤粮,有的转换阵地,这只是不同公司的拿地策略不同。但如果不拿地,就会陷入边缘化的境地。”

责任编辑:凤凰(QL0003)  作者:赵红燕 印梦怡

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