尽管房价在飙升，买卖双方在惶恐，但房子对于每一个人都是非常重要的，尤其面对刚性需求的购房者，一旦有条件购房，都会积极入市。不少人还会为了改善住房条件更换住房、购买学区房等。
做了买房的决定之后，下一步就是如何执行的问题了。购房者千万别小看“执行”，贷款方案合理，相当于省了工作一年的辛苦钱。
找到利率最优银行
房屋贷款时，购房者要找到利率最优惠的银行。消息最全的往往是中介，为了促成交易，中介一定是耳听八方、眼观六路。购房者也可以多问几家银行，找房贷客户经理定时问问新政策。
目前，北京首套房贷可以打85折，政策是“认贷不认房”，也就是购房者不管有几套房，只要没有未结清的房贷，都可以算作首套。
确定贷款比例
目前，北京个人住房商业贷款最低首付比例为3成。也就是说，购买100万元的房子，购房者最低准备30万元的首付款，向银行贷款70万元。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款为4成。
有银行业内人士建议，购房者在做个人住房商业贷款时，可以参考首付比例最低原则，但是银行在资信审核时，通常以月收入的一半为月供上限。
值得注意的是，具体首付款比例和利率水平，由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。因此，我们在平时生活中一定要注意个人信用，最普遍的就是信用卡的使用，要合理用卡，不要出现信用不良问题，否则贷款买房时就比较麻烦了。
确定还款方式
有不少购房者在买房后着急办理贷款，并没有咨询清楚相关贷款政策。殊不知，个人住房商业贷款还款方式，还分“等额本息”和“等额本金”两种。并且，这两种方式需要偿还的利息金额是不一样的。
以购房者首套房贷款200万元，30年期为例计算，目前北京5年以上贷款利率为4.9%，首套房贷打85折。
“等额本息”的还款方式，需要还利息1506231元；“等额本金”的方式，需要还利息1252969元，相差近25万元。
为什么利息会相差这么多？这两种还款方式有何不同？
等额本息
等额本息，是指每个月的还贷金额相同，这是目前最为普遍，也是大部分银行重点推荐的一种还贷方式。这种还款方式比较简单。以购房者首套房贷款200万元、30年期为例，每个月还款9739元，此后每个月还款金额相同。
优势：每月还款额数固定，前期还款压力较小。
劣势：为了均等每月还款数额，前面若干年的月供主要在还利息（庞大的剩余本金产生的利息）。首月月供中本金为2797元，利息为6941元，此后每月还本金数额逐渐增加，还利息数额逐渐减少，大约还款13年后，每月月供中本金数额才与利息持平。
鉴于等额本息还款法的优缺点，这种方式比较适合工作收入相对稳定的人群，像教师、公务员等。此外，对于收入比较稳定、工作年限较短、积蓄不多、还贷前期投入小的年轻人，也比较适合这种还款方式。
等额本金
等额本金，是把本金按照贷款期限平分，每个月的还款金额是平分的本金加上剩余欠款的利息。顾名思义，这种方法就是每个月还的本金是一样的，而利息逐月减低。还以购房者首套房贷款200万元、30年期为例，首月月供为12497元，此后每月还款金额逐渐递减，在还款第12年左右月供为9797元，还款第20年左右月供为7888元。
优势：利息总额少，因为前期还本金比例高，例如首月月供中本金为5555元，利息为6941元，此后每月本金金额不变，利息逐年递减，后面的还款压力逐渐减小。
劣势：前期还款压力大，前十年月供金额较多。
鉴于等额本金还款法的优缺点，这种方式比较适合目前收入比较高但预计将来收入会减少的人群，像即将退休的人，或者现在处于事业高峰，还款能力比较强，希望减少利息支出总额的人。
规划提前还款
相关数据显示，对于一般家庭而言，60%以上的人会规划着提前还贷。
贷款买房会支付银行一大笔利息，而且期限越长，支付的利息也越多。对于大多数人采用的等额本息还款法而言，如果贷款30年，最后偿还的利息总额占到贷款本金的70%以上。
目前提前还贷主要有两种方式：一种是剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款时间缩短，早一点拿到房子的所有权；第二种是剩余的贷款减少每月还款额，还款时间不变，减轻月供压力。
这两种方式中，方式一是节省利息最多的。如果是为降低每月还款压力而选择提前还贷，则可以选择方式二。
值得注意的是，商业贷款提前还款是要分情况的，并不是每个人都适合房贷提前还款。
以下几种情况就不适合提前还款：
1、用公积金贷款，或者贷款时有折扣。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财更为划算。
2、等额本息还款已到中期。等额本息是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
3、等额本金还款期已过1/3。等额本金的还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果购房者已经还款超过1/3，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
