随着近年来珠海整体竞争力和居住环境的提升，休闲度假型、候鸟型、部分养老型以及投资型购房群体比例在逐步上升。 南方日报记者 王荣 摄
中国指数研究院4月发布的《2016年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，当月珠海新建住宅价格环比上涨2.72%，样本平均价格达15067元/㎡，排名全国百城榜单第九。
今后，珠海楼市会往哪个方向走？近日，《珠海市住房发展“十三五”规划》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）公布，对珠海未来5年的住房供应、住房管理、住房保障等方面进行了系统安排。
其中提出：珠海计划严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应，对休闲度假型、候鸟型及部分养老型、投资型购房群体将进行必要调控。另外，房地产开发商要想取得预销售许可证，须达到一定的数量，避免“挤牙膏式”的售房方式，并应规定在一定的时间内预售价格不得上涨。
《征求意见稿》4月28日截止公示。其中提出的举措是否可行，有无其他更精准的政策工具？记者就此采访了市民和业内人士。
有业内人士认为，随着近年来珠海整体竞争力和居住环境的提升，休闲度假型、候鸟型、部分养老型以及投资型购房群体比例在逐步上升，据不完全统计，这两大类群体占整体购房者的15%—20%。“如果需调控的话，可以通过按不同持有年限在转让时实行层级税制的方式，来抑制短期投资和炒卖。”也有人不赞成以行政手段过多调控房地产。
撰文：南方日报记者 吴帆 罗文范
焦点1.中心城区住宅用地该不该严控
利于区域均衡发展，但需做好深入规划
此次《征求意见稿》中提出，严格控制并逐步减少中心城区生产性用地和房地产住宅项目用地供应，新增的住宅项目要进一步优化户型，控制居住人口密度。
在珠海生活了10年的市民马文俊认为，目前主城区已无足够的土地供应，珠海希望引导更多人口往西区置业，以此解决主城区居住密度较高等问题。但此举一旦实施，将使主城区房价继续上涨。
在网友“爱如空气”看来，严控主城区住宅用地是珠海分类指导住房开发建设、促进全市房地产市场均衡发展的重要手段。在他看来，经过30多年的开发，珠海主城区已基本处于“无地可用”的局面，引导房地产开发向西区转移成为解决问题的关键。
广东华发中建新科技投资控股有限公司总经理谢立虎也持支持态度。他表示，珠海主城区房屋建成时间普遍不长，且密度较大。同时，主城区不具备进行大规模立体交通改建的条件。在此情况下，严控主城区住宅土地供应能缓解目前主城区的交通及各项公共资源供应的压力。
“当然，也应注意此政策将导致主城区房价上涨，会给决心在主城区置业的市民带来压力。”谢立虎补充说。
大家房地产策划有限公司董事陈志指出，与大多数城市同心圆模式扩张不同，珠海的地形分布呈长条状。这个政策是合适的，如果香洲区控制供应住宅用地，会使得人群往周边区域置业，有利于各区域均衡发展。
世邦佰亚集团营销经理苏海全则表达了不同的看法。他认为，从珠海目前主城区的建设情况来看，待开发的土地资源凤毛麟角。合理地对现存土地功能做好定位，有序推向市场，才能体现土地利用最大价值。“如果只是放缓土地上市节奏，未对现存土地做好深入规划，只会从侧面推高土地出让成本。”
焦点2. 该不该调控养老投资型购房
重点在于抑制投机风气
据调查，珠海市商品住房购买人约50%为非本地户籍人士，主要可分为三类：一是长期或有意向在珠海投资创业、工作、生活的人；二是为珠海宜居环境所吸引，休闲度假型、候鸟型及部分养老型；三是看好珠海经济发展前景及房地产升值空间的投资型。
《征求意见稿》指出，计划对第一类购房人群予以支持，对后两类购房人群则分别进行必要的调控。
陈志认为，对第三类投资购房者可以进行适当调控。“这里并不是说控制资本流入，而是控制购房投资杠杆和倒买倒卖风气的蔓延。”
对于第二类养老购房，他则认为：“现在前来养老度假的购房者本身消费能力较强，可以促进本地消费，没必要对这类人士进行调控。”
谢立虎提出更加市场化的观点：“因为工作、家庭等原因，珠海人员流动频繁。对于财务自由度高的人群而言，购房本身就具备多重属性。个人不支持以行政手段过多调控房地产。”
珠海市浩业集团房地产开发部总经理官海京认为，随着近年来珠海整体竞争力和居住环境的提升，二、三类购房群体比例也在逐步上升。据他了解，目前这两类购房群体比例约占整体购房者的15—20%。“如果需调控的话，可以通过按不同持有年限在转让时实行层级税制的方式，来抑制短期投资和炒卖。”
焦点3.预售价格不得随意上涨
限价效果不明显，需精准规范
目前珠海楼市正处于上行通道，《征求意见稿》提出，将加强商品房（预）销售管理，严格控制预售商品房认购中的违规操作，坚决打击投机违法行为。未进行价格上报的新建商品房项目，房地产主管部门不予办理预售手续。房地产开发商要想取得预销售许可证，须达到一定的数量，避免“挤牙膏式”的售房方式，并应规定在一定的时间内预售价格不得上涨。
网友“爱如空气”表示，珠海在2011年时提出了“限价”政策，规定新楼盘预售价格不得超过11285元/㎡，但在现实中，开发商通过改造合同、改推毛坯房等方式予以规避，这类方法限制房价的效果并不显著。
对于“挤牙膏式”的售房方式，“爱如空气”认为有一定合理性，但政府存在监管难、取证难等问题。开发商推出套数少，其中可能有市场环境不好、购房者不多、房屋未装修好等客观原因，也可能有开发商主动捂盘、抬高房价等主观动机，需要深入一一核实，精准规范处理。
“首先开发商会采取多种方式绕过限制预售等政策；其次，这一政策本身与市场规律不大相符，执行效果未必会好。”广东思远土地房地产评估咨询有限公司总估价师廖旻表示。她同时指出，需要注意“挤牙膏式”销售加上中介炒作，的确容易造成市场上房源缺少的假象，产生房价上涨的预期，可以采取加强实时监管等手段予以遏制。
焦点4.如何引导人口到新区置业
公共配套需先行，避免职住分离
“不少白领买不起主城区的房子，都往西区置业。”马文俊曾在斗门区湖心路西某楼盘居住了两年，后因各种原因回到主城区居住。“我居住的那一层楼，有好几户都没有装修入住，入住率并不高。”
《征求意见稿》指出，合理调配土地资源，分类指导住房开发建设，均衡中心城区（香洲、吉大、拱北、新香洲、前山）和新城新区（横琴、南湾、唐家湾、西部地区）的土地资源开发强度，以中小户型的配置引领新城新区住宅发展规划。这意味着，未来预计有更多人口在新区置业。要达到这一设想，目前还有许多方面尚待提高。
今年30岁的市民张帅说，目前新区未能提供充足的就业岗位。现有的教育、医疗、交通、商业等配套设施也难以满足市民需求。
珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮表示，新区普通缺乏生活配套和优质公共服务，而老城区恰恰拥有这些资源。把居住与工作分别放在两地，会造成大量人口在两地之间往返，本身是一种低效率的行为。如果新旧两地之间无法改善交通条件，必定影响新区的吸引力。
他建议，应大力建设两地间大容量、快速便捷的公共交通系统，并在新区先行进行市政生活配套建设，以给市民和市场置业信心。
焦点5.保障房该怎么建
建立完善社会力量参与的动力机制
目前珠海已建成南屏沁园、华发人才公馆、大镜山等保障房项目，在解决大学生以及困难家庭住房问题方面发挥了积极作用。
根据《征求意见稿》，“十三五”期间，珠海市保障房建设和供应数量计划大幅增加，新增保障性住房供应能力约为22万套，布局主要选择在香洲区以外区域。
珠海计划在保障房方面开展三方面的探索：一是探索设立公共租赁住房投融资公司，作为统筹公共租赁住房融资、建设和运营管理的平台；二是探索通过商业贷款、社保基金、保险资金等渠道筹措各类低息、中长期贷款支持公共租赁住房建设；三是探索运用保险资金、公积金、信托资金、房地产投资信托基金、搭建融资平台等方式拓展保障性住房融资渠道，逐步形成政府引导、市场化运作的保障性住房投融资格局。
官海京为这一举措点赞。“保障房建设是民生大事，同时也是促使房价更加健康发展的调和剂。”他建议，可以在合适地块的招拍挂条款里面明确相关保障房建设比例或相关条款，更好推进保障房的建设工作。
另外，官海京认为可设立累计建设保障房面积的指标作为招标条款优先供地，建立完善社会力量长期参与保障房建设的动力机制。
廖旻则建议，政府可将现有的PPP模式在建设保障性住房方面加以推广。同时，可以参照国外经验，设立房地产信托基金（REITs）。“政府与基金方面在投资收益率方面达成共识，引入社会资本进入基金，并在对社区的运营中取得租金回报。”
在苏海全看来，保障房的区位应该合理分布。“主城区也要有所分布，避免保障房都分布于偏远地区的情况。”
