背后的财务真相：销售不佳 现金流捉襟见肘
某商业网站报道，宝能地产近三年的营业收入一路下滑，2012年、2013 年和2014年分别为21.86 亿元、12.73 亿元和9.70 亿元，2015年1-6 月的营业额仅为2.70 亿元，亏损3.148亿元。它的背后真相是，600亿元的资金缺口，近两成项目停工和11位高管离职。这与宝能系疯狂增持万科股权的形象大相径庭。
据相关资料披露，截至2014年底，宝能地产正在开发建设的项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元（项目进度情况如下表）。截至2015年6月底，宝能地产手持现金约16亿元。
在资金链异常紧张的情况下，宝能地产的销售业绩却始终难见起色。自2012年以来，宝能地产的主营业务收入持续下滑。“从不断下降的毛利润率和房地产销售单价上可以看出，宝能地产收入下滑的核心原因是后续项目质量下降。”一位资深行业人士分析称。
按照项目规划建筑面积计算，宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为18%、50%、32%。目前国内二三线城市普遍面临较大的去库存压力，项目潜力有限，宝能持有的大量“存货”并不乐观。
同样不乐观的还有其案场销售情况。统计资料显示，宝能地产旗下12个项目中，有一半的月均去化面积在4000平米以下，照此速度测算，其全部项目完成销售还需要超过150个月。
激进的扩张策略，加剧了宝能地产现金流断裂的风险。那份公司债券募集说明书显示：自2012年至今，公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负，2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的经营活动现金流量净额分别-244,091.88 万元、-387,411.77 万元、-1,048,015.07 万元和-74,293.05万元，报告期内经营活动产生的现金流量净额波动较大且为负。这需要靠大量的融资支撑，四年内累计筹资超过220亿元。
2015年上半年经营活动现金流量的萎缩，从财务层面体现了宝能地产目前所面临的困境。2015上半年，宝能地产取得借款73亿元，但其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息，已经处于借新还旧的状态。而在前述的公司债券募集说明书中，宝能地产方面表示，所募集资金也将“全部用于偿还金融机构借款及补充流动资金”。
“去化周期长，销售不佳，令宝能对这种寅吃卯粮的惯性操作越发上瘾。”一位知名投行人士分析称。
