随着中国房地产发展步入新常态，如何在日趋激烈的市场竞争与变化莫测的行业调整中抓住新机遇，实现新的增长，考验着每一家房企的智慧与实力。在其他企业纷纷跨界转型之际，北京城建始终专注主业，做强主业，通过主动转型，在营销、管理、拿地、投融资等多个维度系统创新变革，内外兼修，适应新业态、新形势，实现业绩高速稳健增长。
业绩指标创历史新高
在房地产全行业销售低迷的2015年前三季度，北京城建却喜报连连。
11月26日，北京城建（股份代码：600266）公布了今年前三季度业绩报告。今年前三季度，北京城建实现营业收入近56亿元，扣除非经常性损益后净利润近8亿元，同比增长15%。
根据房地产研究机构的数据，前三季度，北京城建实现签约销售额约80亿元，同比增长了一倍，而公司上半年实现签约销售额50亿元，同期销售现金流入超过80亿元，均创同期历史新高。
知名券商中银国际在研究报告中指出，其维持北京城建全年销售预测115亿元，同比增长会超过5成。
“一是年初公司提出销售发展再上台阶，另一方面是市场环境相比去年略有好转，今年也陆续出台了一些刺激政策。”对于前三季度业绩表现，北京城建副总经理邹哲解释说，而更重要的是，北京城建今年对公司的营销系统做了调整和创新尝试。
邹哲用6个字来描述北京城建的营销创新，分别是“整合、塑形、灵动”。他说，北京城建作为一家国企，虽然是上市公司，但是相比其他市场化程度更高的民营企业，仍有诸多限制。另外，目前一线城市仍在限购，市场虽已回暖，但是在北京城建布局的成都、重庆和三亚这样的二、三线城市，公司销售压力较大。
“由于一线城市前几年房价上涨较快，使得房屋总价较高，同时，公司在北京的项目多，因限购的缘故，销售压力倍增。”邹哲说，“因此公司在营销上必须进行一些适当的调整和创新。”
以资源层面的整合为例，北京城建体现在将多个项目楼盘进行联动销售。过去北京城建的销售以项目为主导，公司层面主要负责战略、指导和协调，但今年初，北京城建把公司位于北京亦庄、大兴和房山3个别墅项目采取跨区域、跨公司联动进行宣传、推广和带客。
管理模式创新突破
高速增长的业绩增长只是北京城建近年来转型创新的一个结果表象，骄人的业绩背后，是北京城建持续地在管理上锻炼内功。
“北京城建与许多管理优秀的上市公司一样，在项目成本管控方面有着严格的要求。在项目开发建设过程中，严格目标成本管控，原则上不允许增加成本，如果项目要求增加成本，就必须论证可以增加项目的附加值才能增加成本。”北京城建副总经理李学富如是评价公司的管理体系。
李学富介绍，北京城建虽是一家上市公司，但因为大股东是国企的缘故，很多机制体制仍然要遵循国企的管理方式，在这种大框架之下，北京城建的管理模式通过创新突破已经走在前列，突破国企传统的管理方式，实现了企业管理方式的创新和突破。
李学富表示，市场化、规模化的房地产公司与基本的管理方式相差无几，北京城建也是按照集约化、标准化、系统化和全过程化的思想构建公司整体的管理体系。“在公司管理上，现在北京城建发挥总部的集约优势，作为管理平台和服务平台对公司的资源进行有效配置，提升公司管理效率和公司效益，对各个项目提供的服务更加专业，构建一套现代化的企业管理体系。”李学富评价说。
北京城建在上一个战略期，也就是2010年到2014年间，公司构建了一个称为“全面一体化”的管理体系，这个体系中包含了质量管理体系、日常经营管理体系、风险控制体系。北京城建全面一体化管理体系的一个重要体现就是，公司正在全力推进标准化管理，实现管理标准化、产品系列化和成本控制体系化。但标准化和全面一体化的管理并不意味着一成不变。比如，北京城建会建设标准化的售楼处，为的是统一形象和形成效率，但是也同时希望更加重视客户体验，因此在一些项目上就会采取一些个性化售楼处设计建设，收效甚好。
“所以，总体上，我们希望提升效率和快速地采用标准化，但与此同时也不抛弃个性特色。管理不能是‘死管理’，而是在规范的基础上有弹性。”李学富说。
在棚改和一级开发拓展机会
在拿地布局以及产品创新上，北京城建按照市场原则及自身优势，优化产品布局，理性拿地，拓展盈利增长点。
今年11月中旬，北京城建以近50亿元的总价拿下北京市顺义区仁和镇两宗地块，这是北京城建继今年7月初拿下大兴区瀛海镇地块以后，在北京土地市场通过招拍挂形式第二次拿地。
据北京城建方面介绍，公司今年到目前为止在土地投资上达到了110亿元，目前北京城建在已进入城市布局中，从拿地金额来看，北京所占比例大概是80%以上甚至是90%，从库存现有可售资源来看的话，北京占比大概是70%。
“现在北京的土地价格是二手房售价的1.2倍到1.5倍左右，在北京这样的城市做房地产开发，就是要保证持续获取土地资源，持续发展。”北京城建副总经理王恒清告诉记者，“但是在北京这样的市场，如今拿地赚钱的局面，从2012年开始就逐渐成为过去时，房地产行业现在的竞争也非常激烈。”
王恒清说，现在房地产公司在北京拿地要做更加细致的规划，在拿地之前做成什么产品，面向什么客户，做到怎样的投资强度，投资周期等整个房地产项目开发链条和周期，都要进行规划。
“我们未来会在北京继续深耕，与一般地产商的区别是，我们有一二级联动模式。”北京城建副总经理张财广告诉记者，北京城建做二级开发的同时，注重一级开发及业务的拓展，公司在北京一二级联动已经有多个成功案例，公司也会更多关注在北京市场的一级开发机会，如目前在手的有动感花园和密云项目。
此外，棚户改造也将成为北京城建积极布局的领域，北京城建做棚改项目的逻辑是，通过棚改安置置换出一批商品房，之间的差价就是企业利润。未来在四环以内不再供应住宅用地，但是棚改项目会置换出商品房，多置换出一平方米的商品房对公司盈利都会有贡献。北京城建在今年7月中旬顺利中标了密云县溪翁庄镇土地一级开发项目，总用地面积32.2公顷，规划建筑面积近16万平方米，该土地一级开发利润率为12%。
借力资本市场
北京城建确定的发展战略是“一体两翼”，主体是住宅开发销售，两翼则包括对外股权投资和商业地产开发经营。
今年10月中旬，北京城建公告公司总规模58亿元，2015年公司债券（第一期）上市，年利率4.4%；另外，公司在今年也已经通过北京城建（上海）股权投资管理有限公司发起设立两期基金投向旗下房地产项目，两期基金规模超过52亿元，约定基金收益分别为7.3%和7.15%。而在去年，北京城建通过非公开发行募集资金39亿元。到目前为止，北京城建累计进行过两次非公发行、两次公司债券、一次企业债发行，累计募得资金约122.98亿元。
创新融资方式，是北京城建打造公司融资平台的手段之一，比如上述投向公司旗下房地产项目的基金。北京城建在上海自贸区设立了这家股权投资管理公司，以此发起设立基金投向公司名下的房地产项目。
北京城建负责投融资业务的副总经理张财广表示，北京城建的投资部门是“一套人马两块牌子”，对内是公司的投资部，对外则是投资管理公司。目前，北京城建的投资业务已经占到公司利润比重的20%，而这一比例在今后还会继续提高。但对于公司投资业务的定位，其仍然是服务于房地产开发销售的主体。
北京城建尝试创新的投融资方式，直接降低的就是公司的资金成本，目前公司的综合融资成本只有7%左右。
“很多银行和机构问我们为什么可以把融资成本做到这么低，我们都会回答说‘因为北京城建胆小’，资金成本太高了不敢拿。”张财广说，如今房地产行业已经离开了赚钱容易的黄金时代，因此保持利润除了公司更加精细化的运营和管理以外，另一个就是充分灵活利用资本市场降低资金成本挤出利润空间。
