泰禾:大象转身

2019-09-06 08:38 人民日报

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在政策收紧、行情波动的2019年,房地产市场新一轮洗牌已经发生,一些房企已陷入流动性风险。而泰禾这样体量的“大象”,却在未雨绸缪,寻机改写行业格局。

危即是机,静待转机。

2001年3月,57岁高龄的任正非在柏林兜了一圈后,深受启发。回国后,在企业内刊上发表了一篇《华为的冬天》,成为警示危机的代名词。

也是在这篇文章里,任正非说出了那句醒世名言,“10年来我天天思考的都是失败,对成功视而不见,也没有什么荣誉感,自豪感,只有危机感!”

居安思危的任正非却认为,“我们公司的太平时间太长了,在和平时期升的官太多了,这也许就是我们的灾难。”随后,他以力挽狂澜的姿态,在华为内部掀起了一场筹备“过冬”运动。

任正非“过冬术”异常高明。一方面,处置资产,保持现金流,将华为电气(后更名为安圣电气)100%的股权以7.5亿美元卖给了美国艾默生。另一方面,加强合作,先后与3COM、西门子等牵手,成立合资公司,做大做强主业。

而今,类似的故事在地产圈上演,泰禾集团(000732.SZ)算是一个代表案例。

一方面,近一年多来,泰禾的系列调整动作,与华为有着异曲同工之妙;另一方面,两家公司的创始人具备非常强的危机意识和过人的胆识,能审时度势进行“转身”,并根据时局不断调整战略。

在今年6月的泰禾媒体交流会上,泰禾集团董事长黄其森至少3次提到了向华为学习。

融则两利,合则共赢

在政策收紧、行情波动的2019年,房地产市场新一轮洗牌已经发生,一些房企已陷入流动性风险。而泰禾这样体量的“大象”,却在未雨绸缪,寻机改写行业格局。

早在去年,泰禾就基于对外部环境收缩的前瞻性判断,开始主动调整节奏。2018年8月的内部会议上,黄其森强调,“我们要将步伐慢下来,踩得更扎实,宁可牺牲规模,也要把公司管理和人才夯实到位。宁可少一点,也要精一点;宁可慢一点,也要好一点。”

当房地产行业都讲业绩、冲规模、拼速度的大背景下,黄其森敢做这样的调整,决心难能可贵。这对于没有做好准备的企业而言,可能是致命打击,但对于泰禾来说,反而是一次自我革新。

当然,大象转身并非易事,体量越大越敏感,泰禾彼时的“降速”,也引起了外界的种种非议。可事实却证明,黄其森“慢即是快”的打法确有其效,据克而瑞统计数据显示,泰禾2018年销售1303.4亿元,排名行业20名,同比增长30%。

时间进入2019年,泰禾准确判断时局,制定了“淡市”下的生存发展策略。黄其森在公司内部会议上反复强调,泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变,要追求“有利润的回款”,实现“有质量的增长”。

“合作”成了这家公司今年上半年发展的主基调。

虽然合作开发已成行业常态,但是对于刚开始探路项目开放的泰禾来说,每一次项目层面的股权合作,总会被舆论热议,质疑为“资金链紧张”、“卖子求生”,似乎它已经处于风雨飘摇的境地。

据乐居财经不完全统计,截至目前,泰禾已经出售了南昌、杭州、章丘、福州等多个城市项目公司的股权,转让给了以世茂为首的合作方,总交易对价超过百亿元。

众人拾柴火焰高。泰禾方表示,选择利好公司发展的合作,分散股权可以加快回笼资金,改善资金状况,加快周转,并非“求生”。接下来,将更包容、更开放,在不影响到全盘的情况下,可以输出品牌、小股操盘等。

诚然,开放合作可以取得1+1>2的“伙伴效应”,将给泰禾带来更大的想象空间。

而今,引入合作方,取长补短的策略亦见效,股权转让确认投资收益高于上年同期。2019上半年,收回投资的现金金额达到了19亿元,去年同期仅有3.6亿元,处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为23亿元,去年同期仅有4078万。

主动调速,收敛自如

五六年前,泰禾在地产圈生猛异常。彼时,“黑马”、“地王”是外界对泰禾的第一认知,它被扣上了“冒进”的标签。

2012-2014年,泰禾出手800亿买地,不乏地王。北京出10块地,泰禾就能拿7块。与黄熟稔的任志强曾点评,“老黄有点疯”。

然而黄其森并非“拍脑袋”,而是在对国家战略的预判和经济发展趋势的洞察基础上。泰禾是较早踩中中国城镇化和都市圈发展趋势的房企,战略最清晰、最坚决、不动摇:只去一、二线,不去三四线。其背后的逻辑是:中国最有潜力的消费群体是4亿中产阶级,他们主要分布在一二线城市。

以如今烈火烹油的粤港澳大湾区为例子,黄其森早在2015年就战略性进入,并且脚踏实地、一步一步地在湾区8个城市做到11个项目,总货值价值千亿。

风物宜长放眼量,大规模拿地和后续几年销售业绩的释放,带动泰禾实现跨越式发展,2017年泰禾跨入“千亿元俱乐部”。

也是在那个时候,以敬畏市场为上策,黄其森果断叫停了公开市场拿高价地的动作,转为收并购降低拿地成本。

2019年上半年,除了没有在公开市场拿地,泰禾还采取审慎的土地投资策略,并且对不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。此外,它将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心,欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施,不断精修内功,做强主业。

泰禾在战略上能如此收放自如——扩张时有冒险精神,收缩时毫不犹豫,源于其底气十足的土地储备。

目前泰禾待开发项目8个,土地面积200.72万平米,计容建筑面积209.25万平米;在建项目64个,土地面积984.63万平米,计容建筑面积1637.06万平米;在售项目63个。公司目前在全国29个城市,拥有90余个项目。以其目前的开发销售节奏,现有储备货值也足够开发三年。

就在半年报发布的这一天,泰禾向外透露了一条重要信息:泰禾将在今年三四季度适当重启新增土地投资,补充土储。但其拿地也有明确原则:依然谨慎,顶多增加西安、重庆和成都;量入为出,看回款情况;鼓励小股操盘,合作拿地。

拔云见日,指标向好

峰回路转,笼罩在泰禾头顶的阴云也逐渐消散。日前,它亮出了2019年上半场的战绩,营业收入同比增加14.3%,至145.1亿元。

值得一提的是,净资产和净利润实现“有质量的增长”,净资产规模达367.6亿元,环比增长15.3%,归母净资产216.9亿元,环比增长17.5%。净利润同比增加15.2%,至15.7亿元,归母净利润15.6亿元,同比上涨58.8%。

树大招风。“负债”一方面是泰禾撬动规模的利器,一方面却使其一直饱受行业争议。

在今年伊始,泰禾及时踩刹车、去杠杆。从半年财报数据中亦可看出,泰禾打了一个漂亮的翻身仗,它是TOP30房企中,净负债率改善幅度最明显的。

泰禾资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.60%;净负债率较2018年末下降126.16个百分点,至258.69%;同时,有息负债大幅减少,2018年末是1376.2亿元,2019年中为1104.0亿元。上半年偿还债务支付现金达338亿元。

据透露,到今年年底,泰禾需要偿还的到期债务实际上已经大规模减少,按照公司目前的销售和回款足以应对。

在《华为的冬天》最后一句话是,“没有预见,没有预防,就会冻死。那时,谁有棉衣,谁就活下来了。”在任正非看来,华为的棉衣就是现金流。

而在黄其森看来,房企的生死线也当属现金流。半年报显示,泰禾经营性现金流净额2018年中期为-5.2亿元,2019年中期不仅扳回正值,还大幅增加至202.2亿元。经营性现金净额的大幅提升,表明回款率在稳步提高,其自身造血能力稳步增强,安全边际在不断扩延。

在形势不明朗的上半年,房企能够获得调升评级,着实不易。6月30日,全球三大评级机构之一穆迪上调泰禾集团评级展望,由“负面”调整为“稳定”,其调整主要基于泰禾实施的积极流动性管理方案。

今年以来,房企融资渠道均受到不同程度的收紧。上半年,泰禾对100多家合作的大小金融机构集中梳理,通过债务置换的方式,最终确定20多家长期战略合作伙伴。这个调整,给了泰禾融资更大的保障。

下半场的人才培养和产品为王

企业的转变,始于人的转变。

“自我批判”是任正非以及华为内部特别看重的品质,它不光包括对个人进行自我批判,团队组织也需要进行自我审视。

黄其森经常在公开场合中提及,“要向制造业学习,比如华为”,他善于自我批判,也善于将学到的东西应用到泰禾业务发展中。

“高管出走、人才流失”是过去一年多,黄其森很大的“痛楚”,他坦言“泰禾战略是大学生,管理是小学生。”事实上,纵观千亿级房企的成长路径,“人才流动”是其必经的“青春期”躁动。

好在与阵痛、躁动伴生的,是自省后更加清晰的认知。今年泰禾将管理升级和人才培养提上重要战略议程,在“组织架构”上动了一次大手术,实现“精总部强区域”,激发团队的狼性和斗志。

黄其森曾透露,过去是四级管控体系,即总部-区域-城市-项目,现在变为二级管控,即总部-区域,今后把更多决策权放到一线去,“让在一线听得见炮火的人指挥作战”。关于如何精总部,泰禾将采取总部员工下沉到区域的方式,目前这一计划已经完成。

而黄其森本人今年主要抓的就是“看人阅人”。他深谙企业发展太快而人才队伍建设滞后,已经明显拖慢了泰禾的进取步伐。他希望用时间和信任感来形成一个更稳定流动性更低的团队,并誓言“要以一流的薪酬吸引一流的人才,创造一流的业绩”。

6月底,泰禾放缓了大规模对外招聘,加强人才内部培养和挖潜,以后会以内部推荐、内部提拔为主培养人才,以此来提升团队的成长和稳定。

行业的规模红利释放殆尽之后,趋势化机会将会越来越少,结构化机会仍存。在此背景下,产品力将成为华为等制造业乃至地产行业竞争的核心战场之一。

在地产圈内不乏常言及产品力的房企,但将其做到“纲举目张”的战略层面者凤毛麟角。泰禾则是其一,它以产品为基石深造企业发展“护城河”。

院子系豪宅是泰禾“走南闯北”的利器,也是成就其规模发展的拳头产品,它还演绎出大院系、园系、府系等以新中式为主的丰富产品体系。目前,泰禾在全国23个城市拥有45个院子项目。

在行业内,泰禾院子已成为现象级文化符号。业内的共识是:讲高端豪宅,必讲院子;讲新中式,必讲泰禾。

18年前,华为毅然“转身”,躲过一次次危机;18年后,泰禾亦步亦趋。只不过,这只“大象”不仅转身,并且依旧在跳舞。

 

责任编辑:张静(QC0008)