无障碍
x

全部频道

经济> 正文

千亿新城控股的隐忧:重仓三四线城市 或存去化难题

2019-04-18 16:20 新浪财经-自媒体综合

来源标题:千亿新城控股的隐忧:重仓三四线城市 或存去化难题

斑马消费

针对公司究竟是否存在利润调节,上交所连环发出16个问题,4月17日,新城控股以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。

公司表示,因执行新收入准则,增加归母净利润6.62亿元,另外,新收入准则中合同取得成本相关的调整,不影响公司2018年度营业收入。

同时,公司坦言目前存在三、四线城市存货居高、去化率低,以及重资产持有吾悦广场是否有可持续性等风险。

6成存货集中三、四线城市

4月17日,新城控股(601155.SH)给上交所回复函显示,2018年,公司总可售货值3378亿元,一、二线城市占比47.94%,其余全部集中在三、四线城市。

公司的三、四线城市市场,包括长三角地区和非长三角地区,可售货值分别为1372.05亿元和386.39亿元,两者合计1758.44亿元,合计占比公司当年可售货值的52.06%。

2018年末,公司存货余额1455.73亿元,三、四线城市部分,在长三角地区和非长三角地区的存货分别为602.50亿元和291.85亿元,合计占比公司存货余额的61.44%。

而且,当年存货规模已是当年期末总资产的44.07%,同比增长90.59%,主要是2018年在长三角地区新增土地储备164幅(总建筑面积4773.24万平方米)。

2018年,公司累计实现签约额2210.98亿元,对应当年总可售货值,年度去化率为65.45%。但这一状况马上在2019年上半年被打破,受政策影响,公司住宅产品去化能力已经呈现出下降趋势。

回复函显示,2019年1月,公司新推出房产项目18个,开盘当月平均去化率54.45%,加上年初未售货值,2019年第一季度实际可售货值为1519.27亿元,实际销售467.14亿元,去化率30.75%。

公司称,在2018年和2019年第一季度,公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%,受调控政策持续影响,自2018年下半年至2019年一季度,公司三、四线城市房地产向去化率同比有所下降。

公司存货6成集中在三四线城市市场,且这个市场受当地人口增速及居民可支配收入、购房政策调整等因素影响波动较大,公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在较大不确定性。

数据显示,最近几年公司的存货周转天数节节攀升,2018年达到了1165.67天,而上年同期为798.65天。

商业地产会否成包袱?

除住宅产品外,持有商业地产是新城控股实施”地产+商业”双轮驱动的一个重要策略。

在这方面,公司更倾向于以重资产形式持有商业地产,外界认为公司在住宅业务之外培养新的增长点。

截至2018年末,公司持有并运营吾悦广场96座,其中,公司以重资产形式持有数量为89座,占比93.68%。

所谓重资产,就是投资、开发、建设并自行负责运营,这种模式缺点在于对资金需求、运营水平等要求较高,回收资金成本周期较长。

公司持有商业地产,主要是通过出租物业和收取管理费来获得收入,这一点,公司已经尝到了“甜头”:2018年,公司在“商业物业出租及管理”板块实现收入22.13亿元,2017年为10.19亿元,同比增长117%。

虽然公司看重商业地产带来的收入增速,分担住宅业务板块的风险,其实未来也存在不小的担忧。

在公司重资产持有的89座吾悦广场中,有24座位于二线城市,45座位于长三角地区的三、四线城市,20座位于其他地区的三、四线城市,公司所持商业地产在三四线城市占比高达73%。

结合三、四线城市商业环境以及电商业务等影响来看,公司在商业地产方面投入过多和回收周期太长,或会成为“包袱”。

而且,未来在商业地产拓展规模和数量上能否持续增长亦存在不确定性。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

责任编辑:傅昱佳(QF0007)

为你推荐

加载更多

北京千龙新闻网络传播有限责任公司版权所有 未经千龙新闻网书面特别授权,请勿转载或建立镜像,违者依法必究新出网证(京)字013号 增值电信业务经营许可证 2-2-1-2004139 跨地区增值电信业务许可证

信息网络传播视听节目许可证0104056号 互联网新闻信息服务许可证11120180003号 京公网安备 11000002000007号

分享到:
QQ空间 新浪微博 微信 腾讯微博 QQ好友 百度首页 腾讯朋友 有道云笔记