阳光城:重规模轻盈利 财务费用大增

2019-03-18 16:32 新浪

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来源标题:阳光城:重规模轻盈利 财务费用大增

2019年3月15日,阳光城集团股份有限公司(以下简称“阳光城”)发布了公司2018年年度报告,尽管实现了业绩及销售的快速增长,但在较大财务压力、土储并不十分充足的情况下,全年拿地力度同比近腰斩。面对去杠杆和保增速的两难局面,阳光城2019年将以销定产,弹性供货,控制库存,销售增速预计将明显放缓。

愈发依赖地产开发  但盈利能力却一般

2018年,阳光城实现竣工面积398.88万平方米,结算金额555.01亿元,同比增加69.72%,在房地产结算高速增长的情况下,阳光城2018年营业收入达到564.70亿元,增长70.28%,归属于上市公司股东的净利润为30.18亿元,同比增加46.36%。但公司近几年来盈利情况波动较大,受到13、14年地产调控的影响,阳光城15年、16年的净利润增速不甚理想。

公司合并报表总资产2,633.97亿元,较上年末增长23.52%;合并报表净资产410.30亿元,较上年末增长34.22%。公司销售毛利率、净利润率分别为26.06%、6.92%,较2017年均有所上升,但整体的净利润率水平不到7%,这在主要房企中算较低水平。全年公司加权ROE仅16.38%,也未能超过20%,而公司全年的存货周转率也只有0.31。阳光城项目利润率低且周转慢,这或许就是为什么阳光看上去销售增速很快,但财务压力仍然巨大的主要原因。由于多年来低利润率快速扩张,阳光城历年来的分红都显得“吝啬”,根据年报预案,公司计划现金分红2.27亿,合计向全体股东每10股派发现金红利0.56元(含税),分红率仅7.52%。

值得注意的是,在当今房地产行业面临转折的岔路口,不少头部房企通过发展自持商业、公寓、文旅等多元化项目来分散公司经营风险。可查看阳光城近年来的营收结构来看,公司的业务收入愈发集中于房地产开发领域,查看公司2019年经营计划,阳光城将以销定产,弹性供货,控制库存,销售增速预计将明显放缓。

销售快速增长实属不易  销售价格下降明显

销售方面,2018年阳光城全口径销售金额1628.56亿元,同比大涨77.98%,销售回款率为80.05%。在多数房企面临销售困境的2018年,阳光城能实现如此高速增长实属不易,这也使得公司的销售排名从17年的19上升至第14。销售的权益比例达72.65%,销售建筑面积1238.9万平方米,平均销售均价为13145.21元/平米,与17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2个月公告的销售均价12925元/平米,平均销售价格继续下降,其中2月份销售均价已大幅下降至8473元/平米。

当期销售价格明显下降,将在房屋竣工结算年度拉低销售毛利率并最终影响公司的盈利能力。目前来看,参考旭辉控股集团的“规模-盈利-财务”三者均衡的发展理念,阳光城目前似乎只有规模在迅猛上升。而盈利能力一般及财务杠杆较高使得公司目前不得不面临降杠杆与保增速的矛盾局面。

报告期内,公司销售来源较为均衡,大福建、长三角、京津冀、其他地区占比分别为20.04%、28.39%、11.47%、36.88%。这与公司目前的土地储备分布有关,截止去年底,阳光城公司土地储备也较为均衡。

拿地金额近腰斩 或将陷入去杠杆与保增速的矛盾局面

拿地方面,阳光城全年先高后低,并在年底重新加大拿地力度,但全年拿地力度较上年仍大幅放缓。2018年公司权益拿地金额为306亿元,全口径拿地金额414.1亿元(克而瑞数据),同比大幅下滑42.57%,接近腰斩。拿地面积1333万平米,通过公开招拍挂、并购及合作方式拿地占比分别为61.83%、38.17%,合计平均拿地价格3106元/平米。全年销售均价与拿地均价之比为4.23,处在偏高水平,而公司的毛利率却处在较低水平,阳光城在经营质量及盈利能力方面还有明显的提升空间。

公司土地储备总计4418万平方米,按照2018年全年的销售均价计算,公司目前土储货值约为5807亿元,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,货值占比85.8%。总货值仅约为2018年销售额的3.12倍,公司账面预收款项近621.21亿元,仅相当于18年的营业收入,可见若要保持一定可持续的增速,阳光城需加大土地储备。但令人担忧的是,公司土地储备平均拿地价格为4339元/平米,而2019年2月的销售单价仅8千出头,按照阳光城此前的盈利能力看,未来公司的盈利空间将面临严峻考验。

融资成本明显上升  财务费用大幅上涨

公司全年的融资成本达7.94%,较2017年的7.08%明显上升,2017年公司净负债率超250%,2018年随着结算回款及拿地节奏放缓的双重影响,阳光城的杠杆率的得以下降,截止年末净负债率降低为182.22%,但这仍处在较高水平。

公司账面资金378.48亿元,短期债务482.11元,短期债务与账面资金之比为1.26。偿债压力不小。年报显示,阳光城长期债务644.03亿元,公司结构并不十分健康,短期债务占总债务比重高达42.81%,如下图所示,短期债务占比较高,表示公司长期债务融资能力一般。

公司全年财务费用高达6.14亿元,同比大增379.76%,财务费用占当期净利润15.72%,可见债务已成为拉低公司盈利能力的关键因素之一。快速上规模,导致财务杠杆升高,进而推升融资成本,从而盈利能力一般,此种情况下若要继续快速上规模,必然导致财务杠杆继续上升,进而形成了一个财务费用上升的恶性循环,在未来,阳光城或不得不做出选择:保增速还是重盈利。(肖恩/文)

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