每经记者 吴治邦实习编辑 梁枭
1月23日晚间,中珠医疗(600568,SH)公告,公司拟以6.3亿元收购深圳市前海顺耀祥投资发展有限公司(以下简称前海顺耀祥)持有的珠海中珠商业投资有限公司(以下简称中珠商业)30%的股权。
《每日经济新闻》记者注意到,中珠商业主要拥有珠海夏湾批发市场城市更新项目(以下简称夏湾项目),占地面积3.94万平方米。截至去年11月末,该公司没有营收,净资产为负。
按照珠海市香洲区出具的相关规划,夏湾批发市场将被改造成为以商务建筑为主,总计容建筑面积23.85万平方米的大型城市综合体。以6.3亿元获取30%股权计算,中珠商业估值达21亿元,土地成交价约为5.33万元/平方米,楼面价约为8805元/平方米。
溢价收购中珠商业
中珠医疗拟以6.3亿元价格从前海顺耀祥手中接过中珠商业30%的股权。前海顺耀祥由自然人孙明明持股99%,高洁持股1%,虽然其与中珠医疗并无关联,但本次交易却属于关联交易。这主要因上述30%股权是过去12个月内前海顺耀祥从辽宁中珠房地产开发有限公司(以下简称辽宁中珠)接盘而来。辽宁中珠的第一大股东为持股50%的中珠集团,后者同时为中珠医疗的控股股东。
那么在此之前,前海顺耀祥接盘时的价格是多少?为何前海顺耀祥接盘上述30%股权后,短时间内又将其转卖给中珠医疗?针对上述问题,《每日经济新闻》记者于1月24日致电中珠医疗并发送采访函,但截至发稿尚未获得回复。
中珠商业成立于2006年11月17日,法定代表人为冯高忠。目前中珠商业有两个股东,分别为前海顺耀祥(持股30%)和盛洪瑞投资(持股70%)。截至 2018年11月30日,中珠商业总资产为6.69亿元,总负债为6.75亿元,所有者权益为-567.1万元。2018年1~11月,中珠商业实现营业收入0元,实现净利润-1157.19万元。
以30%股权,6.3亿元对价计算,本次中珠商业100%股权估值高达21亿元。但目前中珠商业的净资产为负、营收为0,中珠医疗为何愿意花费6.3亿元,溢价购得该公司30%的股权呢?
夏湾项目拟开发为大型城市综合体
中珠商业主要拥有夏湾项目,该项目占地面积3.94万平方米,用地性质为商务、商业、一级邻里中心、公共交通场站混合用地。该地块原是一个批发市场,准备进行拆迁改造,目前项目正处在前期拆迁和建筑方案报批阶段。
2018年11月23日,珠海市香洲区住房和城市更新局并出具《关于批复夏湾批发市场城市更新项目规划方案(控规修改)及供地方案的通知》,对项目规划方案进行了批复,规划总计容建筑面积23.85万平方米,其中商业建筑面积2.56万平方米、商务建筑面积20.3万平方米,配建一级邻里中心建筑面积0.88万平方米,公交首末站建筑面积0.11万平方米。项目具体定位为“以商业高端写字楼为主导的高端大型城市综合体项目”,实施主体为中珠商业。
中珠医疗称,夏湾项目位于珠海拱北片区,距离轻轨珠海站、拱北口岸仅1千余米,距离粤澳新通道仅800米,离澳门直线距离500米,区位条件优越。港珠澳大桥及粤澳新通道是未来港珠澳同城的核心区域,从该地出发,约5分钟可进入澳门,半小时可直达香港。
粗略估算,3.94万平方米土地估价21亿元,每平方米土地的成交价约为5.33万元/平方米;建成总计容建筑面积23.85万平方米的写字楼,楼面价约为8805元/平方米。上述价格究竟贵不贵呢?对此,中珠医疗称,上述交易符合公司利益。
值得一提的是,虽然中珠医疗的简称中有“医疗”二字,但房地产业务才是公司的老本行。2018年上半年,公司房地产业务收入约2.46亿元,占同期公司总营收3.65亿元的67%。随着当前房地产市场景气度下降,2018年第三季度,中珠医疗业绩明显下滑——公司第三季度营收和净利润分别下降69.25%和140.27%。