雅居乐地产:千亿之后开启新的成长期

2019-01-05 10:52 北国网

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来源标题:雅居乐地产:千亿之后开启新的成长期

2018年的楼市仿佛坐了一个过山车,“前热后冷”的状况让许多人措手不及。上半年还是风风火火,到了下半年就连万科都坐不住,思考如何体面地“活下去”。

顺境中跑得快是大势所趋,逆境中依然飞奔更凸显。在宏观经济换挡升级的背景下,房地产周期调整叠加政策调控,充分考验房企“逆商”。

初步统计2018年销售过千亿的公司近30家。面对变化的环境,一些房企在实现规模的突破之后,开始思索下一步棋。

近日,雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿。而跻身千亿房企序列之后,雅居乐对于未来增长路径的设计也似乎愈发清晰:充沛的土储和强劲的产品研发能力等将继续支撑地产主业保持向前发展惯性,多元化的产业地产作为有力补充,为未来成长带来更多可能。

相比于某些房企透支未来的发展模式,雅居乐的下一个成长阶段反而可期。

(一)地产业务的稳定成长预期

2019年1月3日的雅居乐公告显示,截至2018年12月31日止十二个月,公司累积预售金额合计为人民币1026.7亿元,累积预售建筑面积为797.7万平方米。

这也宣告雅居乐正式加入千亿房企的行列。

楼市告别黄金时代,躺着也能增长的时期一去不复返,对唯规模论的崇拜偃旗息鼓。不过,随着行业集中度的提升,没有规模就没有话语权甚至没有生存空间同样是不可否认的事实。

仔细审视雅居乐未来地产业务的成长性,主要将由几点来保障:

优质充沛的土地储备。

强劲的产品研发能力。

公司公告显示,截至2018年6 月30 日,公司在69个城市中土储总量达到3540 万平,平均土地成本为人民币2744 元/平方米。以公司上半年13107元/平的平均售价粗略估算,可以在未来几年带来超过4600亿元的销售额。

这意味着,公司现有的土储足够未来4-5年发展。

不妨和销售额同级别的企业做一个对比。

2018年1-6月权益销售额(亿元)

2018年1-6月权益货值(亿元)

雅居乐

442.6

4034

金地集团

443.1

2691

正荣集团

453.6

2467

中国金茂

495.2

3282

蓝光发展

428.8

1645

龙光集团

420.2

3884

祥生地产

391.6

1017

数据来源:克而瑞CRIC

可以看到,2018上半年7家和雅居乐权益销售额相近的房企中,雅居乐的权益货值位居首位,而且明显高出一个量级。

从土储的布局来看,近三成位于粤港澳大湾区,达1081万平米;此外华南区整体占35.7%。值得注意的是,集团土储于较早时期获取,成本较低,不会对财务造成很大压力。随着大湾区建设的推进,土储溢价潜力巨大。

土储之外,产品研发能力也成为了公司发展的一道护城河。

从家私行业起家的雅居乐,对产品设计和服务质量一向看重,尤其是在产品的规划设计、园林打造、户型开发等方面有着执念式的追求。

说起公司的产品,雅居乐的高层显得较为自信。有高管曾表示,雅居乐很多售出的产品过了两三年以后,跟同区域的其他同级开发的产品对比,二手价格表现是最好的,原因在于产品原来设计之初已经考虑了多年后的需求,以及整个维护做得相对比较好,价值升值性佳。

事实上,近年来,雅居乐的产品平均售价也在稳步提升。

2015-2017年,公司确认销售均价分别为8642元/平、8808元/平、10424元/平。

雅居乐2015-2017年确认销售均价(元/平)

2018年,除了7月份,公司平均预售价基本上都在1.2万元/平以上。截至2018年11月30日,十一个月,公司平均预售价为每12914元/平。

雅居乐2018年各月平均预售价(元/平)

受益于销售物业品质带来的较高确认销售均价,雅居乐的毛利率、净利率在近几年稳步上升。2015-2017年,公司毛利率分别为25.1%、26.5%、40.1%。2018年中期,公司毛利率高达49.6%,净利率为17.7%。

(二)产业成长潜力

今年以来,房企在多元化上的探索加速,包括万科、保利、龙湖在内的知名房企都将“地产”二字从公司名称中移出,并以满足美好生活需求为出发点,增加对其他产业的尝试。

而雅居乐对多元化的布局显得更有前瞻型。2016年,雅居乐便提出“1+N”多元化战略,落实“以地产为主,多元业务并行”的发展模式。

2018年上半年,雅居乐新增三大产业板块,目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

目前来看,代建、环保等侧翼业务在雅居乐地产业务的协同作用下逐渐壮大。

以代建业务为例。雅居乐房管集团于2018 年4 月成立,为客户提供房地产开发全产业链的管理服务。

2018年9月27日,雅居乐房管集团一举斩获肇庆、河源两个项目;一个多月后的11月2日,雅居乐房管集团与河源市行健置业有限公司正式签署合作协议,携手推进河源东源县项目的开发建设。

截至目前,公司有6 个项目在手,并预计明年将增加12-15 个代建项目。

招银国际研报认为,在激烈的市场竞争中,大型开发商可以利用其规模效益和品牌影响力帮助小型开发商开发项目,实现双赢。

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》预测,2017-2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

凭借27年的房地产开发系统经验和品牌积累,再加上规模效应带来的竞争优势,雅居乐切入代建业务领域,引入内外部多方产业合作机构,横向联动雅居乐旗下地产开发、物业管理、环保、教育、建设等产业资源,有望在这个万亿级市场切得一块“蛋糕”。

雅居乐的几大业务矩阵之中,例如环保这样和地产交集日渐增多的业务,同样拥有广阔的市场前景。

就以环保而言,根据“十三五”规划,到2022年我国环保产值预测达到12万亿元。而据E20研究院预测,未来三年危废处理市场空间有望达到3000亿。

2015年,雅居乐携百亿资本强势跨入环保领域,成立雅居乐环保集团,选择市场集中度低、空间广阔的危险废物处理为突破口,开展业务。

目前,雅居乐一共在环保业务上投入超过150亿元,危废处理方面获得了超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容,位居行业前列。按照计划,到2020年前雅居乐环保集团还将投入200亿元。

随着雅居乐环保集团的发展,环保和地产产生的交集呈上升趋势。根据雅居乐控股副总裁兼环保集团总裁李雪君的介绍,雅居乐环保集团可以通过土壤修复手段推动土地增值,为地产提供助力;通过生态湿地、景观工程建设,为地产构建更优质环境;通过生活垃圾处理及管网工程、自来水厂、污水处理厂等的建设,为地产提供大配套服务。

李雪君曾对外表示,希望接下来的三到五年环保业务营业额能够达到100到200亿之间。他还有一个更长远的计划,那就是把雅居乐环保集团做成环保界的中海地产。

通常而言,房企转型多元化,最难找准的是方向,最难做到的是坚持。

从雅居乐房管、环保等业务的发展历程来看,公司在深度调研的基础上选择有前景的行业,瞄准一个方向,不贪多、不惟快,辅以地产领域积累下来的管理机制和人才团队,通过深耕打开局面并获得长远发展。

从这个角度看,不同于打一枪换一炮式的房企跨界运营,雅居乐的产业思维是相当严肃且清晰的。左手地产业务右手相关多元化产业,可以发现,雅居乐未来的成长潜力初步展现,其在千亿规模之后的成长蓝图,也已经写就。

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