2018中国城市更新论坛上，凯辉高德总裁谈子信抛出了一个“不太一样”的思路。区别于诸多与会嘉宾以单体建筑的改造与提升为对象，他在《城市更新的“城市战略”》主旨演讲中，把城市定义为人口、文化、科技、空间、商业、产业、基础设施、公共服务的“有机整体”，并进而指出，所谓城市更新即是对这一有机整体的重新梳理和结构化调整。近年来，随着北上广深以及城市化进程较早的省会、热点城市，陆续站在城市更新的节点上，无论是地方政府还是国家层面，城市“有机更新”的话题被越来越多的人提及。
“有机更新”这个说法，其实由来已久。作为学术界热议的城市规划理论，它的渊源最早可以追溯到1978年。自彼时起，中国科学院和中国工程院两院院士、著名建筑学家吴良镛教授开始对北京旧城区中心地段的整治进行研究，其后又深入到对破旧危房地区改造和新型四合院的规划设计工作。经过长时间的摸索和研究积淀，提出并确立了“城市有机更新”的原则。在他看来，城市是一个有机生命体，永远处于新陈代谢之中。从城市到建筑、从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。城市建设和更新的基本原则，不能大拆大建，保留相对完好者，剔除破烂不适宜者，进行循序渐进的有机更新。新的建设要自觉地顺其肌理，用插入法以新替旧。
2017年9月，住房城乡建设部政策研究中心和高和资本联合发布的《中国城市更新研究报告》指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。
在传承中进化：西安小寨的“有机”生长
一座伟大的城市，一定经历过老旧、更新、再生的过程。
西安小寨商圈，位于西安市雁塔区、西安中轴线上。“小寨”这个名称，是因为明代在这里曾有过一个叫“小寨”的村子而得来的。这片历史悠久的城市片区，一度发展成为西安最具青春活力的商圈，号称古城的“潮流地标”。时至今日，在消费迭代升级的背景下，小寨商圈也面临着城市定位同质化、商业业态分化、市场认同感不强和行业资源外流等诸多困境。2018年10月，西安市雁塔区政府委托中国城市更新和存量地产运营商凯辉高德，负责10.9平方公里的小寨商圈的城市更新和商圈规划运营工作，计划三年内将该片区打造为社会消费品零售总额超过350亿元的国际化创新型智慧商圈。
凯辉高德总裁谈子信一直以来都是吴良镛城市有机更新理论的追随者、实践者。谈及对小寨商圈的发展规划，他认为小寨周边名胜古迹众多，同时也是大学生消费最多、文艺青年聚焦的商圈，鲜活的文化气息充满这片土地。“小寨商圈要想持续增长，区域内不同商业实体一定要在符合商圈整体定位的基础上做出差异化，突出文化脉络和区域特色是该商圈持续增长和扩容的方向。”与以单体建筑为中心的改造和翻新相比，谈子信更注重在城区更新进程中，保留历史记忆、文化脉络和地域风貌，在传承中完成商圈片区的改造升级。
对此他进一步说明：城市更新是一个系统上的战略引领和规划管控过程，既要考虑局部调整的切实可行，还要满足城市整体发展的和谐统一。项目更新要统一在整个城区原有的文化价值和品质调性之上。让历史能够融入当代，就要把城市中的每一处历史文化遗产、街区建筑风貌，都作为城市更新的有机组成部分。对于小寨商圈而言，即要有变革——通过市场化、商业化的力量让经营于其中的商家收益得以提高;也要有保护——寻求历史与现代的共生，提高现代价值，没有利用的保护难以持续。
具体到西安小寨商圈的更新升级，谈子信表示：一方面综合运用大数据、物联网、云计算、Ai算法，打造智慧商圈，打造智能大脑。借用智能力量，科学规划定位、优化项目布局、调整业态比例、升级基础设施，为雁塔区小寨商圈导入购物休闲、餐饮、文体双创、国际商务、现代服务等产商内容，打造吃、喝、玩、购、娱、游及商务完整的消费产业链，并逐渐形成数据自治、人工智能创新、全域调度研判的智慧商圈。另一方面，小寨商圈最大的特点就是其文化积淀和人文资源优势。站在长远发展的角度，对区域文化价值的传承和发扬是小寨维持商业活力、提升商圈竞争力的关键所在。因此，凯辉高德还有一个使命，就是让历史文脉传承融入商圈整体运营管理系统，弘扬优秀地方民俗风貌，为商圈运营提供史地维度和创新资源。
“一个城市的形成，有生长扩张的内在活力”，谈子信如是形容，城市更新和升级离不开对城市既有文化的认同和传承，而探索城市保护式更新和生活环境的再生之道，将成为他和城市更新领域同行者们的时代使命。
人，城市更新中的“核心”
城市的有机更新，本质上是对城市居民生活方式的更新，这是一个动态优化的过程。
从20世纪50年代的城市重建，60年代的城市再开发，到80年代的城市振兴，再到90年代的城市再生，城市建筑时时面临着保留与淘汰、修整与拆除的选择。每一次发生的“城市更新”，带来城市布局、街道和建筑的升级换代，只是城市更新结果的表象，而作为城市主体的“人”才是城市更新中的“核心”。无论城市的面貌如何交替变幻，在满足人类基本的衣食住行需求的同时，也应当体现更深层次的人文关怀和文化内涵。
“好城市”是谈子信推崇的城市更新标准——他眼中的“好城市”，应该是一座具有归宿感、安全感、充满人文气息的城市，让居住在城内的人们有尊严、健康、安全、幸福和充满希望的美满生活。基于多年来对城市更新领域的经验和理解，他认为从根本上来解读城市更新的原动力，来自于城市人口结构优化和提升城市生活品质的努力。
他说“最感动人的城市特色是现代化物性与和谐人性的融合”。如何利用现代城市科学理论、技术、资源，为城市提供有机生长的动力，正是凯辉高德要通过中国城市更新投资运营系统力求达成的目标。2018年11月，“2018粤港澳大湾区创新发展高峰论坛”在深圳举办，凯辉高德凭借“中国城市更新集成化系统方案”及其在城市有机更新领域的价值理念和专业表现，荣获“2018年度城市发展贡献奖”。
在峰会前接受媒体专访中，谈子信再次阐释了他对人与城市关系的深层次思考——人是城市的主人，城市更新的终极目标。城市更新的“有机”部分，既有自然、人文、设计控制塑造的特有空间特征公共体验;也包含高效便捷的公共服务系统，给人美好生活体验和认同感。以人为本的城市建设与发展，才更具韧性和持续发展的可能。
城市共生，未来值得期待
我们赖以生存的每座城市，都如同一个有机生命体，历经生长之兴衰，会迎来拔地而起的簇新高楼，也会有雨打风吹去的衰败角落。如果把城市当人去看待，那么我们就应该用生命的视角去看待城市更新：数千年来的人类社会持续进化，我们的城市也在进化：从早期的重建、复苏、更新，到再开发、再生和城市复兴，像人的生命轨道一样有迹可循。正如吴良镛、谈子信等所言，当下城市更新的内涵早已超出了产业、建筑、规划等房地产行业范畴，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、环境、经济、民生等诸多领域，形成一个有机的、多元化系统工程。
明日之城将生长成什么样子?凯辉高德们正在为之共同探索和努力。我们踏着过去而来，老城记录和见证着昨日的文明基因，而新生城市将与时俱进地反映人们对美好生活的向往，未来值得期待。
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