兔小爷
天津事业部就地解散，重庆事业部撤销，自8月以来，华夏幸福(22.940, 0.33, 1.46%)的“瘦身运动”一直没有停下来。然而一波未平一波起， 近日，一则 “华夏幸福小镇集团全国400多人和京南集团500多人全部裁掉，全体年终奖归零”的消息再次刷爆网络。
“裁员是真的，上周六开始的，非常迅速，50%比例吧。不过网上传的不太准确，实际上应该不止千人，上周五还一起开会的同事，周一人就走了。”一位在华夏幸福大厂影视城工作的员工告诉中国房地产报记者。“一些没走的也都等着呢，估计很难逃过这一轮。这周大家心态已经很平和了，大多都想等拿到补偿走人。”在这位员工看来，平安加入后的华夏幸福必然会面临长期动荡，与其坐等被裁不如早点寻找下家。
为什么是产业小镇和京南集团
此次裁员的重灾区是产业小镇和京南集团，其中，京南集团指的是华夏幸福京南区域事业部，包括河北省永清、霸州、文安、任丘等地。产业小镇集团则是华夏幸福在2016年底调整组织架构时，在产业新城板块下设立的，华夏幸福执行总裁陈怀洲为负责人。据悉，此次调整是将产业小镇并入产业产业新城，各事业部小镇总以下人员就地遣散，小镇总调入产业新城。然而就在去年，华夏幸福曾豪言要在3个月内招聘200个小镇总，做200个小镇的目标。
仅时隔一年，这两个曾经让华夏幸福走上发展快速车道的项目，却成为他急于舍弃的累赘。这个依靠环京战略起家的企业，几乎70%的项目和土地位于河北大厂、永清、涿州、保定、霸州等地，并在环京地区开了多家分公司，所以环京区域公司被分为京西集团和京南集团。从华夏幸福收入构成可以发现，其收入主要来源于环北京区域。虽然其当前在布局环京区域外的地区，环北京区域收入占比从2013年的98.58%下降到了2017年的83.60%，但仍是最主要的收入来源。然而成也环京败也环京，自从北京周边限购以来，环京市场陷入冰封，大厂、永清、霸州房价几乎腰斩，投资客撤离、接盘侠消失，曾经的“蜜糖”秒变“砒霜”。
对于环京区域，除了裁员还出售股权，10月9日晚间，华夏幸福发布公告称，万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与本公司合作开发目标地块，暂定交易价款约为32.34亿元。值得注意的是，此次万科入股合作开发的地块均位于涿州、大厂、廊坊和霸州等环京区域，总用地面积约为33.9万平方米，均为住宅用地。
此次被裁的产业小镇曾经是华夏幸福力推的项目，在今年4月的2018中国特色小镇发展高峰论坛上，陈怀洲曾声情并茂的说：“每一个华夏幸福产业小镇都有一个特色产业。”做产业地产出身的华夏幸福，操盘产业地产本是驾轻就熟，借助国家力推PPP模式的利好政策，目前已有3个项目开业，分别是北京的大厂影视小镇、香河机器人(14.710, 0.33, 2.29%)小镇、昌黎葡萄园小镇。和产业新城一样，产业小镇依然是采取PPP模式，就是华夏幸福与地方政府签订排他性协议，政府出地、华夏幸福出钱出力，一起规划建设一个产业园区，然后招商引资。
不过，在这种PPP合作模式中，风险全部由华夏幸福承担。根据华夏幸福披露的资料，“对政府而言，如果当年财政没有增量，则不需要支付服务费用；财政增量到期仍支付不清的，按合同予以豁免。”也就是说，华夏幸福在此过程中存在着极高的风险且前期需要大量自有资金来垫资。这类小镇模式，前期投入大，投资回报周期一般在3-5年，如果没有持续的现金流和清晰的盈利模式，很容易功亏一篑，此次华夏幸福断然对产业小镇“下刀”，也意味着华夏幸福重新梳理业务，舍弃盈利能力弱、投入周期长的业务。
与平安的对赌协议像一道“紧箍咒”
“其实之前有点儿征兆，平安来了，肯定会动，但没想到这么迅速。现在不好的片区全撤销了，还行的地方也会大面积裁员。一是年底业绩，另外也是向平安展示行动力。”华夏幸福的一位员工对记者说。在他看来，与平安保险的对赌协议加速了华夏幸福裁员的步伐。
今年7月，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。双方当日签订了《股份转让协议》。转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，平安资管一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东，华夏控股持股比例从61.67%变为41.97%，加上鼎基资本的0.69%则为42.66%。华夏幸福董事长王文学通过各种平台持有华夏控股约94%的股份，鼎基资本也是他名下的公司，持股81%。按照相关上市公司法律法规，持股低于50%高于30%，王文学不再是公司的绝对控股股东，而成了相对控股股东，但仍然是实际控制人。 双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
距离2018年底还有不到一个月的时间，如何实现净利润增长率不低于30%对华夏幸福而言是迫在眉睫要解决的事情。然而从华夏幸福的财务报告，可以发现，实际上，其并没有实现真正意义上的“盈利”，或者说，虽然利润表有盈利，但资金并没有回笼。2013年至今，只有2015、2016两年期间经营活动现金流为正，但两年现金流合计也抵不过2017年的净流出。2013-2018Q2，其经营活动累计现金净流出达269亿元。2017年，华夏幸福经营活动现金净流量由正转负。2017年，其销售商品、提供劳务收到的现金减少了121亿元，但购买商品、接受劳务支付的现金却增加了48亿元，二者合计导致现金净流出额达169亿元。此外，从经营活动现金流主要项目来看，2017年职工薪酬增加了37亿元，增幅达80.43%，根据华夏幸福的披露，是因为扩大规模，新增员工人数较多导致。
2018年7-9月签约销售情况
这种情况到2018年年中报压力稍减，2018上半年，华夏幸福实现销售额805.04 亿元，较上年同期增长15.63%。其中，产业新城业务园区结算收入额151.44 亿元，房地产业务签约销售额638.12 亿元。
虽然情况稍有好转，但与平安保险的对赌协议无疑是一道紧箍咒，不能开源，只能节流，所以自8月以来，华夏幸福天津事业部解散，随后重庆事业部也原地解散，仅数月，这场裁员风暴便席卷了京南事业部和产业小镇，相比前两次，这次裁员规模似乎更大。
对与此次裁员消息，华夏幸福11月7日表示，这是内部主动进行的一次整合，公司目前确在梳理调整组织架构，为新业务的开展做战略聚焦的准备。梳理的业务包括环京区域和产业小镇集团。传闻中的产业小镇集团总部与产业新城集团的总部的确进行了合并。之前，国家提出特色小镇概念，华夏幸福根据产业园区规模大小分出了小镇，在实际运营过程中，有一定重叠。
此外，京南集团并未裁撤，而是对人员进行一部分调整。环京区域一方面发展运营相对成熟，另一方面发展空间有限，因而公司计划将富有经验的人员转移支持公司目前重点发展的区域，如中原城市群、粤港澳城市群、长三角城市群等。
华夏幸福表示，此次调整涉及人员变动，约占公司整体不到2%——以11000人算，约200人。调整的人员大部分是双向选择的。环京区域的人员如果不愿意离京去外地工作，或者小镇集团的相关人员有更好的去处，公司的补偿符合国家标准。公司的薪酬体系中，有一部分是根据绩效计提，如果业绩不佳，可能会影响年终奖，并不是传言中的“年终奖归零”。
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