脱下“环京”外衣，走在资金的“独木桥”上，步入芳华之年的华夏幸福正试图在“环京”与“非环京”之间寻找一种平衡，以求得最大的安全边际。
8月28日，华夏幸福发布2018上半年财务报告。报告显示，公司实现销售额 805.04 亿元，较上年同期增长 15.63%。实现归属于上市公司股东的净利润 69.27 亿元，较上年同期增长29.05%。
利润上涨之外，上半年华夏幸福非京津冀领域销售额及销售面积比例同时激增，且新增签约产业新城及小镇项目全部来自环京之外。政策承压之下，华夏幸福加紧布局非京津冀区域、摆脱环京业务的影响，已经成为不争的事实。
不过现实与理想之间并非总是一墙之隔。就披露的半年报而言，因为常年以环京为主的重心，就现有的土地储备来看，今年下半年及明年上半年，环京区域的项目消化可能依然是其主要收入来源。
此外，由于环京市场并不明确，重心调整就意味着需要更多的现金作为支撑，这对于近期资金承压的华夏幸福来说依旧是不小的考验。
飞跃京津冀
华夏幸福曾一度将京津冀视为企业的“重仓区”，这种战略重心让其曾享受到京津冀一体化的政策红利。硬币总有正反面，受2017年国内“史上最严”房地产政策影响，环京区域进入“限购”时间，华夏幸福也开始调整自己的“平衡术”。
从半年报中不难窥见转变。报告显示，京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到 38.63%，较去年同期提升 25 个百分点。京津冀以外区域销售面积 325 万平方米，占总销售面积比例达到 45.68%，较去年同期增长 293.88%；环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.30%、10.69%。
华夏幸福国内产业新城与产业小镇主要分布图
除项目销售数据在向非京津冀倾斜之外，作为房企“行军作战”的重要储备“粮草”已然先行。
据半年报显示，新增签署产业新城与产业小镇 PPP 正式协议 10个，其中 8 个为产业新城项目，2 个为产业小镇项目，全部位于非京津冀区域。环南京、环杭州和环郑州区域逐步成为继环京之外的主战场，而今年8月华夏幸福解散天津事业部的消息成为其走出京津冀的另外一个“缩影”。
不过试图通过空间转换，规避环京风险的华夏幸福或许在短期内知易行难。
从持有待开发区域来看， 37 个区域中，固安、霸州、永清、文安、涿州、大厂、香河、廊坊、北戴河、昌黎、怀来、涿鹿、邯郸等城市皆为环京区域。
就现持有待开发土地面积来看，2018年上半年华夏幸福土地储备合计约为479.2万平方米，凤凰网房产计算发现，环京区域的土地储备占比近86%；在一级土地整理面积方面，环京部分占比超过60%。
此外，报告期间内，霸州在建项目有5个，竣工项目有3个；大厂在建及拟开工项目有6个，竣工项目2个；固安在项目12个，竣工项目2个；怀来在建项目5个，竣工项目5个；此外，在廊坊、牛驼、北戴河等环京区域皆有大量项目，这意味着在今年下半年及明年，华夏幸福依赖京津冀的趋势或难在短期内有根本改变。
加速的阻力
空间布局上的转换为其避免政策趋严的风险，而对规模的期许成为华夏幸福2018年另一个关键点。
2017年12月，一向甚少干预旗下地产业务的华夏幸福基业股份有限公司董事长王文学出现在孔雀城的内部会议中，并提出了改造地产集团业务孔雀城的三大策略：加强高周转，放开合作，提升质量管控。在会议上，王文学更是将2018年销售目标定为2000亿元，较2017年增长四成以上。
从半年报销售额来看，华夏幸福仅完成全年销售目标的40%。在房企巨头“碧恒万”上半年突破三四千亿、七大房企完成上半年千亿业绩的背景下，华夏幸福想要捍卫第一阵营的咖位，颇具压力。
一边是在京津冀与非京津冀中把控平衡，另一边则是想在“平衡木”上快跑，现金流成为横在华夏幸福规模与野心中的“湍流”。突破京津冀业务瓶颈意味着需要更多资金，而走在资金的“独木桥”更加考验技巧。
据华夏幸福半年报显示，公司货币资金 425.89 亿元，大于公司一年内到期的有息负债 275.65 亿元，偿债能力有充分保障，但是公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18 亿元。
此外，2018年上半年资产负债率为 82.10% ，比去年上半年的81.10%略有上升，均超过行业内负债率70%的警戒线，这表示华夏幸福在短时间内仍会有较大的现金压力。
2018年上半年，受《资管新规》落地影响，境内银行贷款监管趋严。在今年4月上交所对华夏幸福的18问中，“融资业务是否具有可持续”遇重点关注，公司的主要融资方式永续债、子公司增资扩股遭到重点问询。
华夏幸福对此回应:一方面，公司对产业新城业务异地复制加大投入，且主要为土地整理、基础设施建设等前期业务投入，占用公司较多资金；另一方面，受限购政策影响，京津冀区域工及竣备交房进度延后，导致房地产业务收入下降。在产业新城产生收益之前，华夏幸福需要垫付建设产业新城产生的全部费用，都需要大量现金。
半年报数据很好地说明了这一点，今年上半年，华夏幸福园区结算收入额为151.44 亿元，相比于去年的153.84亿元下降1.56%，与2017年园区结算收入额55%的增长相差甚远。与此同时，华夏幸福房地产开发签约销售额652.64亿元，同比增长23.05%。此外，公司账面预收账款高达 1433.15 亿元，预收款于17 年营业收入的比率高达240%，如何将预收账款尽快回笼，是目前摆在华夏幸福面前重要的问题。
事实上，曾经左手房地产，右手产业园区的发展模式，协同并进，相互反哺，又区别于传统开发商，这一模式追求的是地方财政、产业链企业以及新城运营者三方的共赢，比较起传统的房地产模式，园区土地所有权属于地方政府，而华夏幸福只是签订园区托管协议并在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期运作、维护工作。
模式的优势在于价值链的长尾效应，即可持续性发展。但是，由于较长的回款周期，给其资金链带来了更大的压力。此外，由于模式还在拓荒阶段，难免会存在发展不成熟的问题，因而在回笼资金方面会有一定困难。
wind数据显示，2018年至2020年三年时间，华夏幸福将陆续偿债56.68亿元、35.39亿元、76.19亿元。2021年更是迎来偿债高峰，达148.96亿元，是2020年的2倍。
因此，“融资”作为华夏幸福上半年关键词之一，也是其未来不得不直面的“独木桥”。
7月10日，华夏幸福向中国平安资管转让公司总股本的19.7%，中国平安成为碧桂园、融创中国、旭辉等房企股东之后，再次夺得华夏幸福第二大股东“宝座”，股权占比升至19.88%，华夏幸福收得137.7亿元转让金。
无独有偶，就在时间前置的四个月内，华夏幸福先后在3月及5月分别与湖北银行股份有限公司和中信银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》。据统计，2018年上半年，华夏幸福融资总金额 1128.82 亿元，其中银行贷款余额 454.78 亿元，债券(票面)融资规模 487.91亿元，债券期末余额 485.06 亿元，信托、资管等其他融资余额 188.98 亿元。
民营企业的身份，产业业务的周期性，收益的未知性，加上历年来负债和短期偿债压力，都为华夏幸福实现2000亿元的年度目标增加不确定性。能否顺利走过“独木桥”，迎来营收及净利润的上涨后华夏幸福需要继续答题。
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