来源： 首都建设报 记者 马丹丹 
房地集团顺义牛栏山棚改效果图。■企业/供图
正值改革开放四十周年，举国上下在日新月异的变化中焕发新生，光荣绽放。首都国企作为助力北京发展的“主力军”，经历由计划经济到市场经济的转变，克服了无数的困难和挑战，用与时俱进的思维和开拓创新的实践记录下踏实进步的足迹，在改革开放的浪潮中破浪前进，结出成熟甘美的“果实”。
2018年，房地集团在改革开放四十周年之际踏出坚实一步，非经营性资产管理平台建设日臻成熟。
房地集团将成为北京市唯一的非经营性资产接收、管理、处置、运营最大的“航母”平台，接收在京市属非经资产以及在京央企“三供一业”分离移交，这在全国尚属首创。
激流勇进 勇挑重担
2005年4月，为适应北京城市发展和社会需要，按照北京市政府“一垂直两分开”（国土资源垂直管理、国土资源和房屋管理分开、政企分开）的改革方案，北京房地集团有限公司成立，其所属主要企业历史悠久，有红色的基因和优良传统。
走过十三载，房地集团从最初建筑施工、物业管理拓展到如今以非经营性资产管理平台为主、物业管理、建筑工程、房地产开发和新兴产业投资五大业务板块，房地集团的发展史是国企开拓创新、砥砺前进、勇担责任的缩影。
时间回到2007年。这一年，成立不久的房地集团接到一个重要任务——为加快劣势国有企业退出步伐，优化调整国有经济布局和结构，促进国有企业健康发展，解决好企业调整退出中的困难核心问题，保证社会和谐稳定，市国资委提出将非经营性资产整体移交房地集团统一管理。从此以后，“非经营性资产”这个其他企业不常听到的名词却成了房地集团上下耳熟能详的“关键词”。它代表的是扛在集团肩头一份沉甸甸的责任，也是企业成长中不可磨灭的记忆。
什么是非经营性资产？非经营性资产是指企业资产中所列、国家划拨形成或企业投资形成、非用于企业生产经营的资产，包括职工住房及其配套的附属公用设施和商业配套设施等。
“当时接收的一般都是破产企业和改制退出企业的非经资产，破旧、缺失管理的老旧小区比较多。无论从接收规范还是后续修缮、管理上来说，都是一个亟待探索的艰辛过程。”回想起十一年举步维艰的摸索，许多房地人都不胜唏嘘。
“非经营性”的定义意味着不赚钱，没收益，更何况非经资产的归属复杂性，使其在接收及之后的管理工作中都有不少“拦路虎”需要一一化解。“这一摊子事儿”对任何一个企业都会带来巨大压力，更不要说当时对非经资产管理面临着管理认识不足、管理基础相对薄弱的问题，一经接手，对于企业的挑战可想而知。可是压力也是动力，必须有一家国企挺身而出，勇于承担社会责任，在这个节骨眼上，房地集团挑起了大梁。
细致调研 尽职尽责
通过十多年努力探索，房地集团已初步建立起完善的非经营性资产接收、管理、运营、处置等运行机制、体系和管理模式，具备大批量接管非经资产和“三供一业”项目的能力。
截至今年7月底，房地集团已完成市管25家一级企业非经资产调研2845万平方米。与城建集团、金隅集团、首钢集团、住总集团、京城机电、首农食品集团等市管一级企业25家签订非经资产移交框架协议2685万平方米，其中签订正式移交协议1707万平方米，实际接管1115万平方米非经资产。
房地集团还承担了中央在京企业“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）分离移交工作，2017年以来与64家在京央企签订“三供一业”整体移交框架协议461万平方米，与15家在京央企签订“三供一业”分离移交正式协议495万平方米，完成了194家在京央企1478万平方米的现场尽职调查工作。
房地集团党委书记、董事长刘志国介绍，非经资产平台建设已经取得初步成效，目前已经具备接管不低于8000万平方米（1600万平方米社会项目，3400万平方米非经资产项目，3000万平方米央企“三供一业”项目）的能力。
规范制度 精细管理
通过11年持续探索和努力实践，房地集团已总结了许多处理历史遗留问题的有效方法，在接收前期调研、数据建立，接收后产权产籍、住户服务、维修管理、资金使用和处置开发等方面积累了丰富的工作经验，建立了与非经营性资产特点相吻合的接管模式和运作管理模式，具备了保障托底能力、管理服务能力和开发处置能力。
2007年，房地集团接收首批11万平方米非经资产的车道沟南里小区物业，开启房地集团接管非经资产并执行精细管理，不断完善平台规范建设的篇章。集团成立非经物业部专项管理非经资产，2016年7月，集团在原有非经物业部基础上成立集团非经资产接收部和非经资产管理部。目前集团共有 8 个物业管理单位专门从事非经方面工作。
房地集团党委副书记、总经理刘军表示，集团接管的大多数非经资产，有解放前建设的，还有上世纪90年代福利分房、破产企业的房屋，60%是多层楼房，没有电梯，小区环境差，没有保安、保洁、绿化、不封闭。房屋年代久远，由于历史遗留问题，房屋大部分存在长期失修、失管、失养及“老、旧、破、乱”问题，基础配套设施不全，与现代物业管理、人民的生活要求差距较大。房地集团接管非经资产后，投入大量的人力、物力、财力进行维修维护，开展居住环境治理和开发改造。
在东城区春秀路小区的居民送给房地集团首华物业的锦旗上写着“不遗余力治理小区环境，全心全意打造和谐社区”。“不遗余力”四字，正是房地集团致力非经资产管理平台规范建设，实际服务居民的真实写照。
“我们小区是低洼院，一到雨天，污水横流，脚都下不去，小区环境真是糟透了。”未经更新改造前的小区环境，愁坏了春秀路小区居民们。春秀路小区一期是破产企业2009年移交的非经资产，1995年合建而成，面积27740平方米，住户380余户。“历史原因造成小区在接管之前处于管理半瘫痪状态，在环境绿化、维修服务等方面存在许多问题，还存在设备设施老化、破损、上下水管线糟朽等影响居民基本生活需要的安全隐患。”春秀路小区物业项目负责人说。针对小区居民的意见，房地集团首华物业公司认真倾听，并开始逐年对小区公共设备设施进行更新改造，包括二次供水系统、电梯更新、屋面防水、更换院内下水管道主干线、污水提升泵房以及绿化工程，解决了住户多年的生活难题。
2017年，首华物业公司在春秀路小区二期项目探索物业管理模式，在进行综合改造的同时，推行非经资产小区有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理的“四有”准物业服务，逐步建立居民自治管理组织，搭建议事平台，按标准提供物业服务，推进老旧小区物业管理工作。
和春秀路小区一样的情况还有很多，前门大街西河沿57号院，在此有一栋三层小楼，原为北京市某企业分配给职工的宿舍，楼里居民大多在这里住了几十年，由于多年没有物业管理服务，大家只好这么将就着。小楼翻建于上世纪80年代，外表看去宁静质朴，充满历史的气息，楼内却是“黑、脏、乱、差”，乱摆放的杂物和密布的电线蜘蛛网，让小楼“金玉其外，败絮其中”，被前门地区列为重点火灾隐患单位。2017年房地集团天运中兴公司接管后，房地集团投入资金，在地区街道办事处和居民支持下，天运中兴公司物业职工经过一周的治理改造，这栋三层小楼终于表里如一了，楼长张玉兰高兴的说：“房地天运来治理，楼道里面亮堂堂，居住环境大变样儿！”。
这样的“华丽变身”数不胜数。2018年2月，房地集团房地天宇公司为朝阳区柳芳南里10号楼加装3部电梯工程圆满完成，电梯投入使用。这是朝阳区第一个竣工的试点工程，也使房地天宇公司成为北京第一个承接即有多层住宅加装电梯的国有企业。
房地集团首华物业公司借助政府打造“智慧城市”的契机，2015年底成立北京众汇宜居公司，建设“1个呼叫中心+N个维修中心”的智慧社区O2O平台“老房管快修”，居民只要登录微信公众号“老房管快修”下单，或拨打统一报修电话，半小时内公司维修师傅就会上门维修。真正做到了老房管快修。房地集团天岳恒公司积极探索提升管理服务品质的新方法新途径，在原有物业维修呼叫中心基础上，充分利用信息化手段实现服务模式升级，创建了“96139维修报修云服务平台”，住户通过拨打96139、微信、手机APP、网页四种渠道，实现24小时发送报修、咨询、投诉、缴费等居家需求服务信息，公司通过移动终端实时查看维修人员的服务动态，对服务做出评价，新的服务模式得到了住户信任与好评。
十一年来，房地集团投入资金4.8亿元，为“非经平台”上的项目翻建、加固楼体，进行外立面整修、对厕所进行改造，对电梯、供水系统进行综合改造维修，让老旧房屋“焕发新生”，非经小区居民一致称赞“真是办了不少实事儿！”
推陈出新 探索发展
刘志国说，集团最初在接管非经资产时考虑的是通过管理创新和提升服务，增加百姓满意度。随着接管规模的不断扩大，问题也在逐年增多，而实现非经营性资产的良性运营，对非经危旧房屋进行改造、盘活、开发运营，把非经资产与北京城市总体规划等相结合是突破非经资产管理困境的有效途径。
近年来，集团尝试对一些非经资产进行处置开发建设。2017年7月，房地集团利用非经土地朝阳区豆各庄1号地，建设“农租房腾退”定向安置房项目正式开工，项目建筑面积8.9万平方米，是本市首个非经营性资产处置落地新建项目，目前，项目工程顺利推进，多数楼体已在地上3层。“在首都核心功能定位和环境综合整治新形势下，非经营性资产平台如何提升水平、做到可持续发展是摆在我们面前的新课题。”北京天运房地产开发公司相关负责人说。
除豆各庄1号地农租房项目外，顺义区牛栏山棚改、朝阳区北菜园简易住宅楼改造项目、豆各庄2号院危改项目也取得实质性进展。今年7月20日，房地置业牛栏山棚改项目传来捷报——在20天内全部868户居民签约期内完成签约率100%，成为自《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施以来，全市首个在签约期限内实现100%签约的国有土地上房屋征收项目。“盼了这么多年，终于盼来了棚改的机会，让我们的居住环境得到改善，可真是一件大好事，这是政府为民办实事的体现，我们举双手赞成。”这是破产多年企业老职工居民住户发自内心的赞誉。
签约成功也昭示着这处2008年被接收的非经资产在房地置业的推进下“华丽转身”，“未来，这些老旧小区将成为新型的住宅小区，周围医疗、教育、商业、交通设施完善，居民们都能住上幸福房。”房地置业有关负责人表示。
房地集团初步形成了非经资产管理平台的完备制度及流程体系。“十三五”时期，房地集团还将接收市管国企非经资产以及在京中央企业“三供一业”分离移交近6000万平方米。
“市国资委确定‘十三五’时期，房地集团企业功能定位为立足做好四个服务，打造国内领先的非经资产管理平台，集团已将非经平台建设列为企业的战略发展规划，到‘十三五末’房地集团将继续做强非经资产管理平台，力争把集团打造为业绩优良、信誉卓著的集房屋管理、修缮、改造、开发、建设于一体的整合服务企业，成为国内领先的非经资产管理平台”说到这刘志国信心满满。
