绿城中国加速扩张负债走高,销售增速不足难突围

2018-08-31 11:35 新浪财经-自媒体综合

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8月27日下午,绿城中国行政总裁张亚东上任后,首次参加绿城中国(HK:03900,下称“绿城”)的业绩发布会。当天,张亚东携CFO冯征、执行总裁李青岸出现在香港业绩会现场。他们给投资者带来一份靓丽的业绩:2018上半年,营业收入335.34亿元,同比增长220.9%;股东应占利润23.35亿元,同比增长90%。同时,张亚东作为中交集团派驻绿城的代表,也为绿城带来了中交集团的“大礼包”:中交与绿城达成30个项目的意向合作。

是日,绿城股价虽应声上涨,却仅维持了一天繁荣,这让外界捉摸不透。雪球股吧中投资者有两个疑虑:有人担忧在“去杠杆”的背景下,绿城仍在加杠杆扩张;也有人表示,不看好持续较低的净利润率。

从绿城近两年的业绩表现来看,中交确实对其各项数据指标有所助益,但随着绿城加速向规模房企看齐,其自身存在的周转率较低、销售增速动力不足等问题愈发凸显。

规模竞速下 负债率走高

8月2日早间,绿城发布公告称,曹舟南将于8月1日正式辞任公司行政总裁,由张亚东接任。对于这场人事变动,彼时业内分析认为,这意味着中交集团对绿城管控的加强,同时也标志着绿城也开启了规模化扩张之路。

张亚东的就任仅是中交改造绿城的近期表现之一,这种改造从2014年收购绿城之后就一直持续不断。2014年12月,中交集团以总价60.13亿港元收购绿城创始人宋卫平及关联人士控制的42%股权中的24.288%股份,与九龙仓(00004.hk)成为并列第一大股东。紧接着,中交又从绿城小股东罗钊明处进一步获得绿城股份,超越九龙仓成为绿城唯一大股东。

进驻绿城后,中交从治理结构等方面开始管控,多个重要岗位安排了自己人,至2015年7月,中交在绿城董事会的席位已由最初的2席扩展至4席,而通过上述调整,在绿城的董事会中,老绿城人又少了一位,中交的人又多了一位。

除此之外,在今年6月初,绿城在集团内部进行了架构的大调整,明确了11大重资产公司和5大轻资产公司,关键岗位的高管人员也有所调整。这是绿城集团成立23年以来在房地产业务上规模最大的一次变动。

在外界看来,中交的这些举动均意味着对规模的渴求。2018半年报显示,绿城在土地市场上积极增厚土地储备。2018年上半年,绿城共新增19个地块,总建筑面积约为440万平方米,总价248亿元。拿地方式上,绿城仍以招拍挂为主,其中一二线城市合作拿地较多。

绿城管理层曾提出2018全年有1000亿元的拿地预算,就此来看,下半年绿城在土地投资上还有较大的空间。张亚东在业绩会上表示,绿城未来在公开土地市场上将更加谨慎,而在项目投资、股权合作以及并购等拿地方式上做出更多的动作。

为了支持规模的增长,绿城在上半年进行了多笔融资,除发行了60亿元公司债及40亿元短期融资外,还发行了100亿元的供应链ABS。8月,又与香港银团签署了两笔共16亿美元的贷款协议。

绿城净负债率情况

这导致绿城的负债率有所上升。根据数据显示,2018上半年,绿城的净负债率较2017年底提高了9个百分点至55%,若是将永续债计入负债,净负债率则达到85.7%。

对此,李青岸表示:“我认为,百分之六十几到七十几都是健康的,如果有机会去投资的话,我还是希望我们拿出资金去扩大规模。”

销售增速低于同规模房企

从数据上看,中交的进入改善了绿城的多项指标。根据公开资料,从2015年——2017年,绿城中国营业收入分别为260亿元、289.75亿元、419.52亿元,净资产负债率分别为73%、58%、46%。2018年上半年,绿城更是提交了历史上最佳成绩,营业收入与净利润分别达到335.3亿元及31.2亿元,同比分别增长220.9%、145.7%。

然而,在绿城追逐规模的现下,其销售金额增速却要低于同规模房企。半年报数据显示,2018年上半年,绿城中国销售金额与销售面积的增速分别为26.7%、15.3%。对于这一增速,克而瑞分析认为“和其他规模相当的房企相比,绿城的销售增速确实略逊一筹。”

克而瑞发布的《2018上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,2018年上半年,绿城中国位列第12名,与华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产等企业同处TOP11—TOP20房企行列。蓝鲸房产查阅资料发现,上半年世茂房地产签约额723.2亿元,同比上升60.3%,招商蛇口签约销售金额750.96亿元,同比增加39.86%。

对于绿城中国上半年的表现,克而瑞分析师房玲对蓝鲸房产表示:“在规模相近、竞争激烈的10-20名排位的房企中,增速的比拼是十分重要的,绿城目前在规模增速上的落后需要警惕。”

相似的问题早在绿城身上有过前例。作为绿城中国的创始人,宋卫平对房屋的质量有着严苛的要求,虽因此获得了市场口碑,却也牺牲了周转速度。伴随着高杠杆的规模扩张,2004年、2008年、2011年,绿城几度被曝出资金链即将断裂的传闻。为了应对资金压力,2012年,绿城首次“卖股求生”,以41.8亿元将24.6%的股份售于九龙仓(HK:00004)。

2014年,不善处理财务的宋卫平再度将绿城置于险境,2013年,房地产行业实行了严厉的限购政策,“去杠杆”压的绿城中国喘不过气,宋卫平试图以降价的方式来回笼资金,却不料在大本营杭州遭遇了严厉的“限降令”,其被迫再次引入融创中国(HK:01918),但由于双方理念不合,最终这场收购由中交接手。

如今,在新一轮扩张期,绿城的存货周转率,总资产周转率仍然没有改变。根据亿翰智库统计显示,2017年,绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中,平均存货周转率为0.35,其中,TOP1~TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61,比绿城高出0.3。同时,从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率为0.208,而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25,其中,TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41,高出绿城0.2。

有意思的是,今年7月份,绿城下发了一份“高周转”文件,要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略。这背后多少透露出了管理层的担忧。

上述两项数据之外,绿城的净利润率也一直在低位徘徊。根据公开数据,2018年上半年,绿城净利率为9%,而同规模房企中,世茂房地产为14.3%,招商蛇口(SZ:001979)则为17.87%。

目前来看,绿城在中交的支持下迎来了重生,其多项数据也迎来了改善,但在房企你追我赶之际,绿城若想不掉队甚至实现弯道超车,还有很长的路要走。

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责任编辑:刘雯(QF0023)