战略收缩
今年以来一直被资金链紧张传言困扰的华夏幸福被爆出，因战略收缩华夏幸福天津事业部已经就地解散。新金融记者第一时间联系了一位华夏幸福的内部人士了解，对方表示情况属实。“事业部解散后相关人员不是轮换到别的岗位，而是自谋出路。”
同时，该内部人士表示，鉴于资金链紧张，天津很可能不是唯一一个被裁掉的区域事业部。“下一个被裁撤的可能是重庆事业部，其他地区也可能会有部分人员要裁。至于裁哪些区域是有考量的，一般新设立的区域事业部，如果没什么突破可能会被裁掉。”
华夏幸福针对此事的回应确认了关闭天津事业部一说，却否认了裁员一事。“公司没有明确的裁员计划，目前从员工数量来看，相比2017年年底还有小幅增长。”
同时，华夏幸福称继续坚持产业新城的核心战略，聚焦精耕核心都市圈布局，公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化，表现在两个方面，一是重点加强了苏浙皖郑武广等一些新兴重点区域的组织建设和人力配置。二是重点安排了老组织、成熟组织带着技术、经验和文化向新组织、发展中的组织进行输送。
这已经不是第一次市场上关于华夏幸福资金链紧张的传言了，也引起了监管层的关注。今年4月份，上交所向华夏幸福发布问询函，涉及公司产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题。关于资金与融资业务方面，公司主营的房地产开发业务收入下降18.22%，现金流净额为-162.28亿元，近三年首次为负；公司计入“其他权益-永续债”类别的可续期委托贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍，短期应付债券以及应付票据等规模也大幅度增加，上证所要求公司解释是否会对运营产生影响并给出应对措施。
频频融资
尽管华夏幸福高管在多个场合表示不缺钱，但是融资无疑成了华夏幸福今年工作的重中之重。据新金融记者统计，今年以来，其先后发行了三期超短期融资券，总规模达到50亿元，票面利率最高6.2%，最低6%；发行两期公司债，累计基础发行规模人民币15亿元，可超额配售不超过35亿元；美元债方面，8月份公司境外间接全资子公司CFLD （Cayman） Investment Ltd．刚刚完成境外发行2亿美元的高级无抵押定息债券，主体信用评级和债项评级均为BB+，票面利率为9%；8月15日，公司公告称拟发行规模不超过人民币100亿元（含人民币100亿元）公司债。
同时，华夏幸福还通过子公司九通融资发债，先后发行三期公司债，规模分别达到10.9亿元、14亿元、 9.1亿元，共计34亿元，票面利率7.4%。
除了在债券市场融资，今年5 月 16 日中信银行向华夏幸福集团提供总额不超过人民币 315 亿元的集团授信额度。同时，华夏幸福还抱上了平安的大腿。
7月10日华夏幸福公告称，公司控股股东华夏控股与平安资管签订《股权转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格137.7亿元。本次股权变动后，平安资管及关联方持股比例合计为19.88%，成为公司第二大股东。
模式还能持续吗？
华夏幸福自从2002年经营固安工业园后，凭借良好的政商关系，向工业园区运营开发商转型。借助京津冀一体化产业外溢的历史机遇，在环京一带大规模“造城”。
华夏幸福核心的盈利点是园区开发运营和房地产开发。通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务，相当于地方政府的“大管家”。
“这种模式在一些落后地区的地方政府那里还是行得通的，因为他们没有能力也没有财力进行大规模产业园区开发，可是领导又需要出成绩，所以把相关的园区开发、招商引资、综合服务等等都‘外包’给了华夏幸福。”一位直辖市地方政府规划建设人员告诉记者。这也是为什么华夏幸福的大本营是河北而不是北上广深等一线城市。因为在一线城市，地方的规划、建设、招商等部门具备较强的能力，地方融资平台也能够为产业园区的开发运营提供有力的资金支持，并不需要借助华夏幸福。
相反，如果贸然介入可能会引起这些部门的反感，因为这可能被看做抢了政府和融资平台的饭碗。前述华夏幸福内部人士告诉记者，其所在的区域华夏幸福已经进入快两年，但是市场开拓仍没有进展，至今没和当地政府签下一宗协议。这也是为什么华夏幸福的模式从河北走向其他一二线核心城市时变得异常艰难的原因。
另外，业内人士认为，华夏幸福之所以取得成功，首先需要非常好的政商关系。从河北起家的华夏幸福掌门人王文学自然在河北能够顺利开展业务，但是到了人生地不熟的区域，能否继续顺利呢？
第二，围绕一线城市周边造城，需要核心城市大量的产业转移外溢来支持，但是围绕上海、南京的周边城市的产业链已经相当完备，华夏幸福可供施展的空间本就小，即使是招商能力很强也无可奈何。
第三，由于产业新城的前期开发投入过大，必须要有足够强的融资能力。但是进入？2018？年以来，随着“去杠杆”政策的继续推进，房地产企业融资渠道全面收紧，多家房企爆出发债终止传闻。
近日，一则银保监会发文全面暂停房地产信托业务的传闻更是让房地产企业心惊胆战，但是随后相关银保监局和涉及的信托公司出来辟谣，才让市场稍稍安定了下来。综合来看，华夏幸福的模式一定会遇到考验。
战略收缩
今年以来一直被资金链紧张传言困扰的华夏幸福被爆出，因战略收缩华夏幸福天津事业部已经就地解散。新金融记者第一时间联系了一位华夏幸福的内部人士了解，对方表示情况属实。“事业部解散后相关人员不是轮换到别的岗位，而是自谋出路。”
同时，该内部人士表示，鉴于资金链紧张，天津很可能不是唯一一个被裁掉的区域事业部。“下一个被裁撤的可能是重庆事业部，其他地区也可能会有部分人员要裁。至于裁哪些区域是有考量的，一般新设立的区域事业部，如果没什么突破可能会被裁掉。”
华夏幸福针对此事的回应确认了关闭天津事业部一说，却否认了裁员一事。“公司没有明确的裁员计划，目前从员工数量来看，相比2017年年底还有小幅增长。”
同时，华夏幸福称继续坚持产业新城的核心战略，聚焦精耕核心都市圈布局，公司根据内外部环境的变化，对公司战略进行了重新审视和梳理，对组织和布局做了局部的调整和优化，表现在两个方面，一是重点加强了苏浙皖郑武广等一些新兴重点区域的组织建设和人力配置。二是重点安排了老组织、成熟组织带着技术、经验和文化向新组织、发展中的组织进行输送。
这已经不是第一次市场上关于华夏幸福资金链紧张的传言了，也引起了监管层的关注。今年4月份，上交所向华夏幸福发布问询函，涉及公司产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题。关于资金与融资业务方面，公司主营的房地产开发业务收入下降18.22%，现金流净额为-162.28亿元，近三年首次为负；公司计入“其他权益-永续债”类别的可续期委托贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍，短期应付债券以及应付票据等规模也大幅度增加，上证所要求公司解释是否会对运营产生影响并给出应对措施。
频频融资
尽管华夏幸福高管在多个场合表示不缺钱，但是融资无疑成了华夏幸福今年工作的重中之重。据新金融记者统计，今年以来，其先后发行了三期超短期融资券，总规模达到50亿元，票面利率最高6.2%，最低6%；发行两期公司债，累计基础发行规模人民币15亿元，可超额配售不超过35亿元；美元债方面，8月份公司境外间接全资子公司CFLD （Cayman） Investment Ltd．刚刚完成境外发行2亿美元的高级无抵押定息债券，主体信用评级和债项评级均为BB+，票面利率为9%；8月15日，公司公告称拟发行规模不超过人民币100亿元（含人民币100亿元）公司债。
同时，华夏幸福还通过子公司九通融资发债，先后发行三期公司债，规模分别达到10.9亿元、14亿元、 9.1亿元，共计34亿元，票面利率7.4%。
除了在债券市场融资，今年5 月 16 日中信银行向华夏幸福集团提供总额不超过人民币 315 亿元的集团授信额度。同时，华夏幸福还抱上了平安的大腿。
7月10日华夏幸福公告称，公司控股股东华夏控股与平安资管签订《股权转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.70%，转让价格137.7亿元。本次股权变动后，平安资管及关联方持股比例合计为19.88%，成为公司第二大股东。
模式还能持续吗？
华夏幸福自从2002年经营固安工业园后，凭借良好的政商关系，向工业园区运营开发商转型。借助京津冀一体化产业外溢的历史机遇，在环京一带大规模“造城”。
华夏幸福核心的盈利点是园区开发运营和房地产开发。通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务，相当于地方政府的“大管家”。
“这种模式在一些落后地区的地方政府那里还是行得通的，因为他们没有能力也没有财力进行大规模产业园区开发，可是领导又需要出成绩，所以把相关的园区开发、招商引资、综合服务等等都‘外包’给了华夏幸福。”一位直辖市地方政府规划建设人员告诉记者。这也是为什么华夏幸福的大本营是河北而不是北上广深等一线城市。因为在一线城市，地方的规划、建设、招商等部门具备较强的能力，地方融资平台也能够为产业园区的开发运营提供有力的资金支持，并不需要借助华夏幸福。
相反，如果贸然介入可能会引起这些部门的反感，因为这可能被看做抢了政府和融资平台的饭碗。前述华夏幸福内部人士告诉记者，其所在的区域华夏幸福已经进入快两年，但是市场开拓仍没有进展，至今没和当地政府签下一宗协议。这也是为什么华夏幸福的模式从河北走向其他一二线核心城市时变得异常艰难的原因。
另外，业内人士认为，华夏幸福之所以取得成功，首先需要非常好的政商关系。从河北起家的华夏幸福掌门人王文学自然在河北能够顺利开展业务，但是到了人生地不熟的区域，能否继续顺利呢？
第二，围绕一线城市周边造城，需要核心城市大量的产业转移外溢来支持，但是围绕上海、南京的周边城市的产业链已经相当完备，华夏幸福可供施展的空间本就小，即使是招商能力很强也无可奈何。
第三，由于产业新城的前期开发投入过大，必须要有足够强的融资能力。但是进入？2018？年以来，随着“去杠杆”政策的继续推进，房地产企业融资渠道全面收紧，多家房企爆出发债终止传闻。
近日，一则银保监会发文全面暂停房地产信托业务的传闻更是让房地产企业心惊胆战，但是随后相关银保监局和涉及的信托公司出来辟谣，才让市场稍稍安定了下来。综合来看，华夏幸福的模式一定会遇到考验。
