转型城市开发运营商,北京城建多维度创新变革步入收获期

2018-04-25 11:51 中国建设报产经报道

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来源标题:转型城市开发运营商,北京城建多维度创新变革步入收获期

北京城建·龙樾生态城

“2018产业经济经营管理模式研究”之二:

“我们2014年才正式进入青岛这座城市,从刚开始的2个人到现在40多人的团队,用了不到4年的时间就成功开拓了4个项目。其中,位于青岛胶州经济技术开发区的樾府项目,一期开盘就售罄,溢价水平和盈利水平都很不错,好的产品一定能卖出好的价格,客户终究是识货的。”跟实地到访青岛项目现场的媒体人交流时,北京城建相关负责人欣慰地说。

今日之青岛,凭借独特的城市资源禀赋优势和强大的区域发展潜力,早已成为“兵家必争之地”。近年来,各路英豪接踵而至,当地房地产市场竞争硝烟弥漫。在万科、金地、中海、保利、远洋、花样年等诸多品牌房企陆续“按营扎寨”之后,一向注重精准发力的“后进生”北京城建通过深刻洞悉市场需求、不断强化改革创新,迅速成为“后起之秀”,不仅成功在青岛区域市场站稳脚跟,公司的产品和品牌影响力也持续得到社会各界的广泛认可。

这只是北京城建近年来在规模和效益方面不断取得新发展的一个缩影。随着中国房地产行业步入新常态,如何在日趋激烈的市场竞争与变化莫测的调整周期中抓住新机遇,并实现高质量增长,考验着每一家房企经营管理者的智慧。当下,不少企业盲目跨界转型,北京城建却始终专注主业,做强主业,通过主动转型,在营销、管理、拿地、投融资等多个维度践行系统性创新变革,内外兼修,既顺应新业态、新形势,又实现了经营业绩的高速、稳健增长。

前不久刚刚对外发布的北京城建2017年年报显示,报告期内,公司实现营业收入140.43亿元,同比增长20.77%;实现归属于上市公司股东净利润14.56亿元,同比增加0.87%;实现销售回款174.61亿元,同比增长3.33%,全面超额完成了各项年度经营指标。

“凡是过往,皆为序章。北京城建将继续坚持立足北京并积极拓展北京周边以及一二线城市、区域性中心城市发展战略,深度参与城市综合体开发、京津冀一体化、棚户区改造和新型城镇化建设,适时适度探索产业地产、文旅地产、养老地产等新业态,在不断追求高质量、高效率、高效益过程中,逐步形成‘地产+’‘产业+’类型的可持续发展格局,构筑新的产业链和利润增长点,助力公司更进一步由房地产投资运营商向城市开发运营商转型。”北京城建相关负责人表示。

践行多维度创新变革

“房子是用来住的,不是用来炒的。”在越来越严的结构性调整等多方因素作用下,我国的房地产业逐步开始回归本源,服务实体经济成为行业发展大趋势。进入“限购、限贷、限售、限价、限商”时代,企业要想获得可持续发展,必须勇于打破固有的房地产开发模式藩篱。

北京城建清晰地看到了这一点,通过深入分析政策与形势,研究“房住不炒”定位下房地产市场的新特点、新挑战和新机遇,有针对性地谋篇布局、精准发力。在国内不少房企面临诸多生存压力的情况下,该公司通过一系列创新变革和转型升级实践,成功实现了逆市突围。

地产开发方面,北京城建通过深挖客户需求痛点,先后推出了世华龙樾、海梓府、龙樾华府、龙樾西山、首城龙玺、国誉府、北京合院、龙樾生态城等高端住宅项目,产品品质不断升级,充分满足了改善型购房群体的实际需求;棚改领域,北京城建通过充分发挥产业的引领和协同作用,在手8个棚改项目总建筑面积近600万平方米,形成了“望坛模式”、“临河速度”、“怀柔标杆”,成为北京棚改领域第一股;跨界融合发展上,北京城建云蒙山旅游风景区、东黄山国际小镇、房山基金小镇等新模式项目稳步推进,“北京+”“产业+”的高端项目前景广阔;建筑产业现代化实践方面,北京城建定福项目装配式样板间成功搭建,促使“城建智造”达到业界领先水平;除这些之外,在对外股权投资、商业地产经营等领域,北京城建也同样实现了规模和效益的双增长。

“以上几大板块成绩的取得是公司近年来不断发力供给侧结构性改革、持续践行高质量发展的必然结果。作为首都北京的老牌国企,北京城建有着全产业链、品牌、管理等一系列优势,这为我们持续深耕城市、深耕区域提供了很好的条件,也是我们赢得市场广泛认可的重要砝码。”上述负责人表示。这一点在北京城建青岛分公司团队骨干们看来,确实如此,在短短几年内,之所以能够在青岛迅速占领市场高地,与北京城建的综合实力和品牌优势密不可分。

白银时代,房企的市场拓展和规模扩张路径需要创新。近年来,除了参与正常的招拍挂,北京城建还通过联合竞买、股权收购、合作开发、棚户区改造、政府授权实施等多种新方式、新模式,先后在北京、三亚、青岛等地获得了不少优质新项目。较为典型的案例是,2017年5月23日,青岛海达伟业房地产有限公司100%股权在青岛产权交易所进行网上竞价,挂牌价格82000万元,包括拟转让产权挂牌底价50196.27万元和受让方应代偿负债31803.73万元。北京城建与新城控股相关子公司组成收购联合体,双方按50%:50%的投资比例参与上述股权竞买交易,最终以总价15.1亿元成功竞得。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析表示,“从上述北京城建在青岛的股权收购案例来看,其对于青岛等重点二线城市投资的力度在加大,充分看好此类城市后续的投资前景,尤其是青岛后续的城市地位会有提高的可能,所以这时候进入青岛市场,显然也是抓住了机遇。从此类项目公司的并购成本来看,并不算高,是一种比直接购地成本更低的做法。”

除此之外,能够让北京城建实现规模和效益双提升的,还有公司产品品质的不断优化升级。无论在青岛,还是全国其他城市,北京城建通过强化过程控制,使策划、研发、工程、成本、客服、销售等系统管控精准到位,以龙樾系列、府系列为代表的多个项目产品品质在各方面均有了质的提升,产品溢价能力随之在市场交易环节得到充分显现。其中,北京城建已有多个项目荣获国家实用新型专利证书、房地产优秀设计项目、房地产创新技术典范、北京园林优秀设计奖。

在强化产品品质、服务水平的同时,为更大力度推动管理体制变革,早在2010年到2014年间,北京城建就构建了一个称为“全面一体化”的管理体系,包含质量管理体系、日常经营管理体系、风险控制体系等方方面面。经过多年来的实践,该公司已开始全力推进标准化管理,不仅要求管理标准化、产品系列化、成本控制体系化,还要求在此过程中需更加重视客户体验。

“我们一直都在持续强化战略管控。目前来看,公司内控管理顺畅有力,系统管理作用持续发挥,总部的指导、监督、协调、服务职能进一步增强;第三方评价机制的逐步深入,覆盖了工程、客服、成本、销售等主要系统;资金统筹管理更加高效,保证了经营开发所需资金;信息化系统进一步完善,有力助推了管理能力的提升。”上述负责人表示。

北京城建·北京合院

推动多产业协同发展

告别了粗放式发展的黄金时代,进入到利润摊薄的白银时代,“强者恒强,弱者更弱”现象不断加剧,不同房企间的分化越来越明显。追根溯源,强者之所以强,与其积极主动拥抱经济社会及行业变革大势、及时调整战略布局并坚持产业思维密切相关;弱者之所以弱,多半是因为其长期固步自封、缺乏产业思维。

对于行业及产业的未来发展大势,北京城建一直看的比较清楚。近年来在立足传统产业、专注主业的同时,基于对市场形势的科学判断,该公司一直在积极布局多元化产业投资。2017年,北京城建新增华能资本投资10.5亿元,累计对外投资额27.63亿元,投资领域涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等15家企业,其中8家为上市公司或准上市公司。同时,公司整体投资呈现出流动性强、资产处理方式灵活的特点,全年获得投资分红1.51亿元。

“今年,我们将继续加强对产业经济投资的研究,更加注重投资效益,会进一步加大对创新产业、医疗健康、绿色科技等产业的投资力度。”上述北京城建负责人表示,在多产业投资方面,重点是寻找风险可控、预期收益明确的项目进行定增投资,同时在股权投资管理上注重防范投资风险,通过完善投资审批、决策、执行、评估等内部控制制度,确保相关产业投资的安全。

服务国家战略方面,北京城建正积极在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房、城市综合改造上寻找新的发展机遇。同时,北京城建还在主动融入“一带一路”、京津冀协同发展、雄安新区建设、乡村振兴等国家战略,积极推进马尔代夫临空经济区开发项目的进展,打造境外投资开发的成熟模式。

基与新时代背景下的新形势,在寻求转型升级过程中,北京城建确立了“房地产开发、对外股权投资、商业地产经营”三大主营产业板块。在地产开发板块,按照规划,北京城建将进一步建立健全符合自身特色的产品体系,缩短设计到产品的转化时间;植入运营增值的理念,推动成本管控向成本策划转变;通过建设过程的标准化、规范化,加快住宅产业化落地;把客户至上理念贯穿产品打造全过程,以云服务平台为载体提高服务的及时性和物业服务的增值性,从而开启北京城建的“互联网+客服”新模式。

在商业地产运营方面,北京城建操盘的泰和国际、富海大厦、首城国际、万豪酒店、建国酒店、成都熙城商业、城奥大厦等,目前都渐成规模,步入收获期。该公司正致力于建立高效的运营模式、提升运营效益,通过坚持招商先行、定制开发、委托经营等方式,探索高效商业地产运营模式;与优秀商业地产运营机构合作,探索轻资产运营模式,整合商业资产,通过业态提升来提高资产收益。

“探索资产证券化,盘活现场商业资产,实现资产价值最大化,抓住政府发展住户租赁市场的机遇,加大对租赁市场盈利模式、运营模式、管理模式的研究,拓展新的商业地产领域。”上述负责人表示,北京城建将在进一步深化转型发展基础上,将创新模式、引领发展、协同发展的理念贯穿始终,落脚点永远是在具体的项目实践上。“海南万豪酒店、建国酒店和成都龙樾熙城商业,都在与行业先进企业开展合作,在学习和借鉴成熟的商业地产经营模式中,迅速提升自身商业地产经营能力。”

在政策调控持续从严、市场竞争容易白热化的当下,究竟该如何迎难而上、继续稳健前行?这是摆在所有企业面前的现实问题。北京城建早有答案,上述负责人表示,公司会进一步深入研究市场,顺应政策导向,打造新的利润增长点,积极寻求转型生存之道。同时,公司还将继续坚持稳中求进、创新驱动的发展基调,应大势、布大局、抢机遇、促发展,实现传统地产与新兴产业的跨界融合,向传统地产、产业地产、养老地产、物业经营管理协同发展的城市开发运营商冲刺。

“市场总是充满波诡云谲,前进的道路上难免荆棘丛生。但只要我们紧跟国家大势,不驰于空想、不骛于虚声,以踏石留印、抓铁有痕的劲头践行高质量、高效率、高水准发展要求,公司各个产业板块就一定能取得更快更好地发展,多产业协同也一定能探索出更多的可供行业参考的创新模式来!”上述负责人表示。

责任编辑:刘雯(QF0023)  作者:秦汉川