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阳光100:毛利剧增是否意味着走出李亚鹏阴影?

2018-04-09 11:47 乐居号

来源标题:阳光100:毛利剧增是否意味着走出李亚鹏阴影?

“ 潘石屹曾说过:“在我困难的时候,我最先想到的总是易小迪。”他口中的易小迪究竟有什么魔力?

3月28日,阳光100中国(02608-HK)公布了其2017年财报,据财报显示:截至2017年12月31日,阳光100收入约68.75亿元人民币,同比减少1.3%;而公司股东应占溢利则达5.93亿元,同比暴增了203.5%。

此外,毛利大幅增加38.3%至14.99亿元,毛利率提升至21.8%。集团合约销售金额为106.08亿元,较2016年度增加1.8%;虽然合约销售面积有所减少,867350平方米这个成绩较2016度足足减少了24%,但平均合约销售单价大幅上涨34.1%至11509元╱平方米。

就表面数据来看,着实是一份很漂亮的业绩。

阳光100的年报显示,在产生销售的22个项目中,超六成来源于长三角和珠三角,其中清远阳光100阿尔勒和常州阳光100(7区上东)贡献显著。合约销售金额分别为18.383亿元和14.569亿元,分别占集团总合约销售金额的17.3%和13.7%。

而毛利激增的原因在于“报告期内确认交房物业的毛利利率有所提升,且强化的成本控制使得销售费用有所降低(约下降10%)”。

根据财报,阳光100在物业销售上收入下降较明显,达20多亿元,但在酒店经营和物业管理上则有所增进,且多了一块轻资产运营收入。

去年有媒体曾发问:“李亚鹏留下的坑,阳光100多久才能爬出”。而从这组数据看,即使雪山小镇(现在叫雪山艺术小镇)依然未能扭亏为盈,至少阳光100已经从该项目的阴影中走出。

何谓“李亚鹏留下的坑”

所谓“李亚鹏留下的坑”,是指2015年,阳光100接手经营难以为继的,由李亚鹏投资的丽江雪山小镇项目。彼时阳光100刚上市不久,正踌躇满志,大力拓展三四线城市的商业地产市场,并积极谋求土地储备。而雪山小镇400多亩的规模和符合阳光100的胃口,再加上李亚鹏和阳光100掌门人易小迪(据传)颇为密切的私交,尽管此时李亚鹏已深陷官司,易小迪毅然决定出手。一如潘石屹所言:“在我困难的时候,我最先想到的总是易小迪。”

然而阳光100对自己的操盘能力可能过于乐观了,在柳州桂林等地的成功经验并未能迅速复制到这个“李亚鹏之坑”。

截止2017年11月,据媒体调查:“项目原先规划中的别墅、公寓皆没有实现,低价拍得的408亩土地,6年时间,占地112亩的一期工程尚未结束,约莫三分之一的面积被围起来用作施工,然而工地现场未见任何施工人员,只留下尚未完成的水泥打桩。”

究其原因,一是该项目从开始之初就存在一系列内控不足的问题,以及定位上的缺陷(单价过高);二是旅游地产市场本身存在的缺陷。

易居研究总监严跃进认为:支撑房地产市场的最终需求应该是常住人口,而一些流动人口或者说旅游人口,在购房和入住方面并“不忠诚”。所以看似有些旅游景点人气很旺,消费需求也很高,但是往往经营成本也很高。而阳光100此前大获成功的柳州等城市,常住人口规模大,潜在的各类市场需求有支撑。

阵痛之后的转型,以及喜马拉雅公寓的爆发

无论是因为什么原因,雪山小镇作为阳光100在商业地产市场的阵痛,使得很长一段时间,业内对阳光100的操盘能力和判断能力都带有一定疑问。

这也迫使阳光100痛定思痛,开始谋求转型。尤其是大力转战以开放式街区为主的商业综合体市场。

根据阳光100的官网显示,这类开放式街区将“以社群链接商业,积极支持全新的业态组合,满足城市更新、消费升级催生的新需求。”而拓展的主要方向,2016年履新的阳光100总裁林少洲选择的是华东、华南及珠三角地区。

而这一转型的成果似乎在2017年的业绩中得到了体现,开放式街区和另一个主力产品一起爆发。

阳光100街区综合体在不同城市落地开街,均取得了预期成功,喜马拉雅公寓系列产品也在多个城市推出并取得了较好的市场效果。”

财报提到的喜马拉雅公寓属于阳光100开发的高端酒店式公寓产品,单价极高。

以重庆的喜马拉雅公寓为例,该项目在房价普遍偏低的重庆市场中一枝独秀,单价达50000一平。

类似项目也在天津、温州、无锡等城市全面开花,2017年阳光100整体合约单价的大幅提升,喜马拉雅公寓居功至伟。

目光再回到雪山艺术小镇,据财报显示,该项目的销售单价已经从2016年的18433元/平方米下降为2017年的11573元/平方米。在阳光100诸多产品集体涨价的趋势中,这样的跌幅非常显眼,但换来的却是合约销售金额从2016年的1600万,上升为2017年的8100万。

同时,阳光100还于2017年年底,与著名的综合性地产服务商——CRES&ASIA RESIDENCE GROUP恺信亚洲管理集团签约,负责运营小镇中的高端服务式公寓,即坚定的持有小镇中的优质资产,继续深耕丽江市场。从这些现象看,“李亚鹏留下的坑”即使既然存在,但也在慢慢填平。

此外,阳光100在财报中称,公司大力推行了管理与运营机制的改革,多数项目引入了“跟投”与“效益分享”的机制,使公司多年来试行的划小核算单位的经营体制(UTF)焕发了全新的活力,为今后几年的高速增长奠定了基础(财报原文)。

截至2017年12月31日,阳光100土地储备总建筑面积和权益建筑面积分别为1517万平方米和1009万平方米。净负债率也从2017年年中的264.6%下降到年末的231.64%。势头颇为喜人。

1—2月份的数据展示了另一种预期

今年2月,阳光100未经审核合同销售额(含轻资产运营项目)约2.08亿元,对应合同销售面积约约1.5万平方米。而去年2月,阳光100的未经审核合同销售额约4.33亿元,实现合同销售面积约4.47万平方米。销售额同比下降约52%。

阳光100去年业绩同比增长缓慢,虽然2月受到春节假期影响,但其1月销售额同比下降的幅度更大。今年1月,阳光100实现未经审核合同销售额(含轻资产运营项目)约人民币1.14亿元,同比减少74%。对应合同销售面积约10604平方米。

再有,截至2017年12月31日,阳光100须偿还的短期贷款和借款将近88.23亿元,而现金和现金等价物、受限制存款为55.41亿元。虽然易小迪向有关媒体透露,今年到目前为止已偿还其中的20多亿,并表示“没有偿债压力”,但鉴于融资环境的变化,阳光100将不得不寻求银行以外的渠道继续融资,包括向大型国企及基金。

阳光100的2018年开年第一季业绩会否出现明显下滑?或许3月的财报会给一个明确的答案。

 

责任编辑:傅昱佳(QF0007)

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