解读新版北京二手房合同范本 这些条款要注意(2)

2018-02-05 17:05 千龙网

打印 放大 缩小

新增多项条款 规避“一房二卖”

新版合同细化了卖房人对房屋权属及使用情况的告知义务,单设了第五条——房屋产权及具体状况的承诺,其中写明“该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人”,这就从合同中规避了“一房二卖”的现象。

新版合同还考虑到“该房屋无司法查封或其他限制转让的情形”。而旧版合同中,只是要求了出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷、以及出卖人要保证将附属设施以及装饰装修一并转让给买房人等几个简单的条款。

此外,在新版合同中,还明确了逾期迁出户口负违约责任。事实上,在房屋买卖合同纠纷案件中,因户口迁移引发的也较多,部分房主在买房之后,迟迟不迁出户口,导致买房人也无法将户口迁入。

为了避免此类纠纷,新版合同文本中进行了细化项目的设置。相比于旧版合同,新版合同增加了现有户籍事项,细化逾期迁出户口的违约责任,并促使双方就迁移户口时间和违约金达成协议。

专家解读 打击阴阳合同还需组合拳

“阴阳合同”是北京二手房交易中一个不成文的潜规则。在达成交易时会出现两个合同,其中一个是买卖双方达成的存量房屋买卖合同,这个合同里有两个价格,一个是房屋成交价格,一个是家电家具装修的价格。这两个价格加起来就是房屋的实际成交价格。而另一个合同是在住建委的存量房交易服务平台录入的存量房买卖合同,第二个合同的房屋成交价格是刨除了家电、家具、装饰的价格的合同,合同显示的成交金额远低于实际成交金额,能达到规避税费的作用,这也就是我们通常说的网签合同。

“阴阳合同”长期存在于二手房交易市场,不仅导致二手房市场价格失真,也不可避免地在房屋买卖交易中产生一些产权纠纷。中原地产首席分析师张大伟认为,买卖双方之所以签署“阴阳合同”,压低网签价格,主要是为了规避交易税费。

张大伟表示,虽然官方给出合同范本,但具体如何使用,还是房屋买卖双方自己决定。打击“阴阳合同”,需要在税费征缴和普通住房认定上努力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次征求意见,是对房屋交易价格给予了更大的规范,会减少房屋产权纠纷的发生,对规范交易秩序,具有一定的积极作用。

同时,严跃进指出,对于二手房买卖来说,购房者一定不要有做虚假交易的做法。他称,将网签价格调低,税费可能下降,看上去比较划算,但无形中形成的新费用会增加。若是出现房屋买卖纠纷,虚假交易本身也不受保护,这些都需要购房者严格按照交易秩序进行。

北京市住建委表示,示范文本将从2018年4月15日起正式推行使用。原来的旧合同也将在4月15日起不再推行使用。当事人可登录首都之窗(www.beijing.gov.cn)、北京市住房和城乡建设委官网(www.bjjs.gov.cn)和北京工商网(www.baic.gov.cn)查阅、下载新版合同示范文本。这也意味着,已签订的旧版合同要在新版示范合同正式推行使用前完成网上签约手续。也就是说,如果是签了旧合同的,要在4月15日前完成网签。

文章综合:北京青年报、北京日报、京房字等

责任编辑:何珊(QO0001)

猜你喜欢