泰禾资产负债率5年卡80%红线 称降负债不算承诺

2017-12-27 08:30 中国经济网-《证券日报》

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急速奔跑的路上,泰禾集团出了点意外。

日前,泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示,2018年,泰禾集团的销售目标为2000亿元。对于2017年有望迈进“千亿聚乐部”的泰禾集团来说,这意味着销售额翻一倍。此外,黄其森还表示,争取在明年上半年将负债率降到79%,全年降至75%。

对此,深交所于12月25日晚间下发关注函,要求黄其森对此前公开发表的“关于2018 年,泰禾集团销售额的目标是2000亿元,同时,2018 年将继续降低土地成本,争取在明年上半年将负债率降至 79%,全年降至75%”等一系列财务数据等信息进行说明。同时,深交所要求泰禾集团说明是否违反《股票上市规则(2014年修订)》第2.14条的规定。

对此,昨日晚间,泰禾集团回复深交所关注函表示:董事长黄其森关于2018年销售目标2000亿元,2018年上半年降低负债率至79%、全年降至75%,以及2018年具体项目入市数量及销售目标的说法,属于董事长黄其森对公司发展的目标和愿景,不构成本公司的预测和承诺,股票12月27日上午开市起复牌。

负债高企难降

有业界“黑马”之称的泰禾集团,近年来为了加快规模增长,一直走在高负债的路上。从早期高价拿地,以中式高端住宅一举从行业内杀出,到后期以并购拿地为主,降低土地成本,泰禾集团,一直在凭借“高负债、高周转率”来实现快速扩张。

从销售规模看,2014年,泰禾集团全年销售规模为200亿元,仅仅三年后, 2017年上半年,泰禾集团销售规模就已突破400亿元,预计全年超过千亿元。 

对于2018年的销售目标,黄其森更是透露出翻一倍至2000亿元的“野心”。在房地产行业调控压力有增无减、2018年将是房地产小年的行业共识之下,黄其森接受特定媒体采访时解释称,2018年可售货值将达4000亿元。如果以50%去化率来推算,2018年2000亿元的销售目标并不算激进。

黄其森还表示,从2016年开始,泰禾集团已不再通过招拍挂拿地,而是通过收并购扩充土地储备。仅在2017年,泰禾就展开了43笔收并购。截至2017年底,泰禾集团至少手握6000亿元以上的土地储备货值。

值得关注的是,泰禾集团的迅猛扩张背后,是资产负债率的居高不下。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,2012年至2016年5年间,泰禾集团的资产负债率分别为82.59%、85.74%、89.23%、79.87%和82.4%。由此可见,泰禾集团的资产负债率连续5年卡在80%的红线水平上,甚至有4年是完全超过80%的。

当然,另一组数据可能更为合理地反映出泰禾集团的负债情况,2012年至2016年,泰禾集团的剔除预收款项后的资产负债率也是处在行业较高水平的,分别为76.24%、82.56%、86.85%、75.39%和79.92%。

另外,根据2017年前三季度数据显示,泰禾集团的资产负债率和剔除预收款项后的资产负债率分别为85.48%和83.78%。

不难看出,负债居高不下,泰禾集团的资金链是承压的。此前,广发证券一份分析报告也指出,泰禾集团并购拿地增加土地储备,与之相应的是,公司负债水平上行明显。截至2017年前三季度,公司净负债率为403%,较2016年大幅增加104.7个百分点,融资成本也有所提升。

该报告还指出,公司采用较为激进的规模扩展计划,销售大幅增长,土地储备增加明显。但在调控周期下,需要关注公司已售项目未来的结算情况以及公司资金端短期负债的偿债压力。

或许基于这种压力,黄其森提出了降低负债率的“个人目标和愿景”,即(明年)将负债率降至75%,但深交所要求其给出依据。对此,泰禾集团表示,系其基于目前公司的土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等做出的判断,属于其对公司发展的规划和愿景,不构成公司、公司实际控制人及董事长对全体股东的业绩承诺。

销售回款率偏低

事实上,以高杠杆高负债模式撬动企业快速扩张,甚至弯道超车,是目前大多数房企实施的商业模式,但在负债水平踩在红线上的窘境下,这些房企都在忙着加快周转速度,保证企业现金流不断,才能推动企业安全发展。

不过,对于泰禾集团2017年的周转速度和销售回款率,可能稍显不及往年。

上述广发证券的分析报告也指出,2017年前三季度,泰禾集团实现销售金额478.1亿元,同比大幅上涨103.4%,销售增速与过去几年相比上升明显,但销售回款率为44%,依旧偏低。在行业景气度下行的背景下,公司高端项目的销售节奏及回款表现均受到一定影响。

对于周转速度较其他房企慢的现状,有媒体报道称,黄其森表示,主要是由两个原因造成的:一是泰禾集团原先的商业项目占比在30%左右。商业项目有个特点,50%的回款要等竣工备案后才能实现,比住宅晚一年到一年半左右,这是造成回款率低的重要原因,但预计明年商业项目在泰禾集团销售规模中的占比会大大降低。二是受今年限价政策影响,泰禾集团在北京和上海的项目审批时间较长。今年很多项目的预售证年底才拿到,全年近半销售都集中在最后两个月,这部分回款会体现在明年,这也将成为明年净现金流增加的强大支撑。

对此,深交所在问询函中要求泰禾集团进行说明。泰禾集团昨日在公告中回复称,公司董事长黄其森关于泰禾集团商业项目占比在30%左右的说法,是基于公司2016年度报告及2017年半年度报告中“经营情况讨论与分析-主营业务分析”部分披露的数据。2016年度及2017年上半年,公司商业地产销售收入分别占当期房地产板块销售收入的31.78%和26.65%。公司董事长的表述不包含公司确认的未公开的重大信息,不违反《股票上市规则(2014年修订)》第2.14条的规定。

此外,泰禾集团还在回复函中称,黄其森关于公司的上述愿景实现与否,与宏观经济形势、国家宏观调控政策、公司2018年上半年土地拓展情况、公司项目建设开发进度、公司的管理能力、销售能力以及回款进度等密切相关,其实现与否存在重大不确定性,请投资者注意风险,谨慎投资。

值得关注的是,上述广发证券报告也给出了风险提示,称已售项目结算情况存不确定性,资金端短期偿债情况存在一定风险。

责任编辑:王路(QT0004)

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