香港地产开发商恒隆集团（00010.HK)董事长陈启宗9月19日在中期业绩的致股东函中撰写了长达14页的文章。他指出，如今香港房地产市场涌现内地民营房地产企业，愿意以高价在港购置土地，但当未来地价下调，高价买地的开发商便会大乱阵脚。
陈启宗表示，目前这些“新来者”还能够赚取合理回报，但香港楼市不会升无止境，一旦市场明白未来土地供应充足，地价和楼价便会随之下跌，此时，在早前以不合理高地价买地的开发商会受到极大影响，而恒隆在内的财力雄厚的本地开发商已准备就绪，会在届时参与“杀戮”。他表示自己的观点也获得了多位经验丰富的市场观察者认同。
对于内地民营地产商在香港是否会取得成功，陈启宗持有保留意见。他在文中表示，目前两种公司正在进军香港，一种为内地民营开发商，另一种为大型国营企业的附属公司，或拥有亮丽的资产负债表，或有母公司作强大后盾，属于较理智的参与者。若他们有意在香港发展，香港地产的未来或被改写，但由于他们在内地更容易从政府处取得土地发展，所以在香港不算活跃。
而对于内地民营房地产企业，他预计它们能够在5-10年内成为香港地产界的一股强大势力，但在香港的影响力能发挥多久尚不明朗。由于内地“投资新贵”的资产负债比率偏高，而内地地产行业会因市场环境及政府干预出现波动，未来能否取得稳定的现金流成为问题。此外，新进入香港的内地地产商未经过香港地产熊市的“洗礼”，而至今屹立不倒的香港本地开发商已经历过不少市场起跌，懂得如何自保。
“或许他们在内地的庞大业务规模，不仅推高了他们的负债，也冲昏了他们的头脑。他们可能低估香港市场，同时高估自己的能力，”陈启宗在文中说道。
据陈启宗的观察，过去30年至40年有很多外来投资者参与香港的物业发展或投资市场，这些投资者来自澳洲、日本、马来西亚、印尼、新加坡、菲律宾、美国、英国等地，但绝大部分外来投资者都或早或晚离开了香港，没有视香港为长远发展基地。“或许我们市场规模对部分投资者来说还不够大，加上本地竞争对手（开发商）实力超群，不仅规模庞大，而且财力得天独厚。”
陈启宗又表示，香港本地开发商坐拥巨大的农地储备可改做住宅发展用途，其他本地开发商则通过数十年来收购的个别单位组合成完整地块，还可通过其他各种只有本地开发商才熟知的方法取得地块，而市场的“新来者”只能通过公开拍卖购置土地。
他续指，恒隆多年以来均以内地商业用地作为购置目标，由于目前大量买入香港土地的机会不大，因此会更加倍发展内地业务。而多年来恒隆也未在香港推出任何新项目，本地库存正在减少。
恒隆集团创办于1960年，为广东籍商人陈曾熙与其弟和其友人一起创办，陈曾熙为陈启宗之父。1972年恒隆集团在香港上市。恒隆的起步，则得益于60年代初与香港政府的一次换地交易，但却在随后的发展中屡次看错地产市场走势，最为失利的一次是在上市后耗资1.15亿港元购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，这一出价远远高出市价，随后香港股市、地产暴跌，恒隆大部分资金被冻结，错失了1975年至1976年香港地价跌至谷底时购入土地的良机。在把握地产大势上，恒隆较长实地产（01113.HK）、新鸿基地产（00016.HK）逊色。
由于香港房地产市场交投火热，以及海外资产配置需求提升，内地开发商开始觊觎香港市场。2017年上半年，所有香港特区政府推出的住宅用地均由内地开发商投得，总金额超过300亿港元。
陈启宗曾多次在公开场合谈论“拥抱熊市”，期待趁跌市吸入土地。不过，恒隆近年来在香港“未取一地”。
香港地产开发商恒隆集团（00010.HK)董事长陈启宗9月19日在中期业绩的致股东函中撰写了长达14页的文章。他指出，如今香港房地产市场涌现内地民营房地产企业，愿意以高价在港购置土地，但当未来地价下调，高价买地的开发商便会大乱阵脚。
陈启宗表示，目前这些“新来者”还能够赚取合理回报，但香港楼市不会升无止境，一旦市场明白未来土地供应充足，地价和楼价便会随之下跌，此时，在早前以不合理高地价买地的开发商会受到极大影响，而恒隆在内的财力雄厚的本地开发商已准备就绪，会在届时参与“杀戮”。他表示自己的观点也获得了多位经验丰富的市场观察者认同。
对于内地民营地产商在香港是否会取得成功，陈启宗持有保留意见。他在文中表示，目前两种公司正在进军香港，一种为内地民营开发商，另一种为大型国营企业的附属公司，或拥有亮丽的资产负债表，或有母公司作强大后盾，属于较理智的参与者。若他们有意在香港发展，香港地产的未来或被改写，但由于他们在内地更容易从政府处取得土地发展，所以在香港不算活跃。
而对于内地民营房地产企业，他预计它们能够在5-10年内成为香港地产界的一股强大势力，但在香港的影响力能发挥多久尚不明朗。由于内地“投资新贵”的资产负债比率偏高，而内地地产行业会因市场环境及政府干预出现波动，未来能否取得稳定的现金流成为问题。此外，新进入香港的内地地产商未经过香港地产熊市的“洗礼”，而至今屹立不倒的香港本地开发商已经历过不少市场起跌，懂得如何自保。
“或许他们在内地的庞大业务规模，不仅推高了他们的负债，也冲昏了他们的头脑。他们可能低估香港市场，同时高估自己的能力，”陈启宗在文中说道。
据陈启宗的观察，过去30年至40年有很多外来投资者参与香港的物业发展或投资市场，这些投资者来自澳洲、日本、马来西亚、印尼、新加坡、菲律宾、美国、英国等地，但绝大部分外来投资者都或早或晚离开了香港，没有视香港为长远发展基地。“或许我们市场规模对部分投资者来说还不够大，加上本地竞争对手（开发商）实力超群，不仅规模庞大，而且财力得天独厚。”
陈启宗又表示，香港本地开发商坐拥巨大的农地储备可改做住宅发展用途，其他本地开发商则通过数十年来收购的个别单位组合成完整地块，还可通过其他各种只有本地开发商才熟知的方法取得地块，而市场的“新来者”只能通过公开拍卖购置土地。
他续指，恒隆多年以来均以内地商业用地作为购置目标，由于目前大量买入香港土地的机会不大，因此会更加倍发展内地业务。而多年来恒隆也未在香港推出任何新项目，本地库存正在减少。
恒隆集团创办于1960年，为广东籍商人陈曾熙与其弟和其友人一起创办，陈曾熙为陈启宗之父。1972年恒隆集团在香港上市。恒隆的起步，则得益于60年代初与香港政府的一次换地交易，但却在随后的发展中屡次看错地产市场走势，最为失利的一次是在上市后耗资1.15亿港元购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，这一出价远远高出市价，随后香港股市、地产暴跌，恒隆大部分资金被冻结，错失了1975年至1976年香港地价跌至谷底时购入土地的良机。在把握地产大势上，恒隆较长实地产（01113.HK）、新鸿基地产（00016.HK）逊色。
由于香港房地产市场交投火热，以及海外资产配置需求提升，内地开发商开始觊觎香港市场。2017年上半年，所有香港特区政府推出的住宅用地均由内地开发商投得，总金额超过300亿港元。
陈启宗曾多次在公开场合谈论“拥抱熊市”，期待趁跌市吸入土地。不过，恒隆近年来在香港“未取一地”。
