七大关键词“论道”石家庄年中楼市

2017-07-06 08:58 燕赵晚报

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这是最好的时代,这是最坏的时代;这是智慧的时代,这是愚蠢的时代;这是信仰的时期,这是怀疑的时期;这是光明的季节,这是黑暗的季节……在刚刚过去这半年里,石家庄楼市在限价、限购、限贷“三限”镣铐下起舞;半年间,我们见证了楼市政策没有最重磅,只有更重磅!“过山车”一样的房价和走势,也让我们经历了最彷徨最恐慌也最亢奋的6个月。

“沧海横流,方显英雄本色”。正在从三线城市跃升为新二线城市的石家庄,在经历过上半年洗礼后,正在逐步回归理性。本期“楼市年中报”就将与您共话石家庄楼市这半载风云,细数不一样的楼市现象。

关键词1 :市场冲高回落

抢房和房价暴涨是今年一季度绕不开的楼市独特现象。而由狂热追涨急转为横盘甚至看跌,石家庄楼市仅仅用了不到一个月时间。

今年春节过后,石家庄的房价曾像脱缰的野马疯狂飙升,房价的整体涨幅已经远超工资涨幅。2017年上半年石家庄楼市价格涨价楼盘总计将近50余盘,不少楼盘甚至在这半年内多次涨价。但随着石家庄进入“限价、限购、限贷”的“三限”时代,市场热度已经逐步降温。

整体回顾今年上半年石家庄商品房市场成交情况,可以用“冲高回落、稳中不冷”来形容。根据石家庄克而瑞机构对全市212个房地产项目的统计结果,2017年上半年石家庄商品住房实际成交17129套,186.7422万平方米;公寓9502套,共计54.6662万平方米。此外,写字楼的实际成交26.0212万平方米,商铺为14.2583万平方米。中心城区方面,2017年上半年的商品住房实际成交为10971套,共计123.3871万平方米;公寓8794套,共计50.5112万平方米;写字楼实际成交26.0212万平方米,商铺14.1283万平方米。

房价和成交几乎同步。行至年中的房价,已经不再具备2016年的加速度上涨。自2月初春节长假后至3月上旬,房价经过一波快速拉升已现虚高。随着政策环境偏紧,市场热度明显降温,房价涨幅正在明显回落。

根据克而瑞机构最新统计,截止到2017年6月30日,石家庄商品住房销售价格为1.5万元/平方米,与2017年1月1日(1.3万元/平方米)相比上升15.4%。此外,石家庄公寓销售价格为1.4万元/平方米,写字楼为1.1万元/平方米,商铺为2万元/平方米。

经历过自2016年下半年至今年春的这一轮飞涨,石家庄的房价已经进入阶段性的横盘整理期。一些前期涨幅过快却无实际支撑点的项目,以及面临回款压力的房企不排除将主动回调,以价换量。

一切迹象显示,经历过市场冰火洗礼后的石家庄楼市,正在降温和回归。预计下半年房价走势将更趋稳定,不会再出现大幅上扬的非理性现象。

关键词2 :限价限贷限购“三限”加码

从来没有哪一年的房地产政策如此密集出台,也从来没有哪一年的调控如此疾风骤雨。今年上半年房地产市场从严查、限价、限购、限贷,再到传闻中一直还没“落下靴子”的限售,接踵而至的政策正在一遍又一遍刷新着市场对于无形之手的认知。而这一切的背后都是为了让房子回归到居住的本质属性。

与2016年相比,2017年上半年的政策环境呈现出前松后紧、逐步加码的状态。首先发力的是房地产市场严查。2017年3月两会过后,在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策指导下,石家庄从3月开始相继出台相关政策整顿规范房地产市场,主要从价格公示、禁止哄抬房价、禁止捆绑销售,资金监管等多方面规范市场,取得了一定效果。

3月18日突然出台的限购政策,明确要求长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区要实施最新限购限贷政策,对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂不得在本市购买住房。紧随其后的5月1日,银行开始执行二手房网签和资金监管,扼住二手房阴阳合同避税操作的“咽喉”。同时推行的商品房预售价格先行申报对开发企业和项目申领预售手续也产生了重大影响,如何拿到预售证正在成为一些高价项目面临的难题。

展望2017年下半年,政策环境的高压态势有望持续收紧,未来金融政策、土地政策方面有望进一步强化,因城施策市场调控的长效机制也正加快形成。

关键词3 :房贷按揭门槛收紧

上半年还有一件和房价涨跌一样让人揪心的事儿,就是房贷优惠门槛的悄然收紧。

2017年上半年,石家庄的住房贷款呈现出“前松后紧、逐步趋紧”态势。3月26日,中国人民银行行长周小川表态:在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声。这被认为是住房贷款政策调整的肇始和先声。

自3月底起,石家庄金融机构陆续收到了住房贷款政策“技术调整”的通知,第二套住房贷款按基准利率上浮10%执行。此后,在4、 5月,石家庄又出现了二手住房贷款暂停审批和放款,商品住房首套房贷执行基准利率增多,审批和放款速度放缓,部分银行在基准利率以下无匹配额度等现象,住房贷款政策进一步收紧。

从春到夏,石家庄银行的主流房贷持续收紧还衍生出一个问题,那就是一些新房二手房买家已经交易付首付并且签了购房合同,但因为等待备案需要一定时间,结果银行中途收紧了利率优惠,贷款成本无形中就增加了。这在遏制投资炒房客借助金融加杠杆的同时,也波及到部分刚需和改需买家,成为被政策误伤殃及到的“池鱼”。

关键词4 :土地出让规则频繁创新

2017年上半年石家庄土地市场可谓风云变幻,既有全国性大房企轮番登场举牌,亦有土拍新规频繁创新,周边区域更是异常活跃。

根据克而瑞最新统计,截止到2017年6月30日,今年石家庄挂牌出让国有建设用地使用权145宗,约合7555亩。其中,住宅用地61宗,约合2692亩;商服用地14宗,约合360亩;住宅、商服混合用地7宗,约合551亩。上半年土地出让地块最多的区域为鹿泉区。

石家庄上半年土地市场还涌现出不少值得关注的现象。万科地产在土地市场的首秀,就以9.1亿元荣登石家庄2017年上半年成交价格榜首。6月份土地市场更是频繁创新出让规则,6月2日正定新区首次使用竞拍配建人才安置房的规则;6月28日正定新区新一轮土地出让活动中,又升级尝试“双限双竞”外加“10年内不得买卖”双重规则;6月28日,藁城区一宗地因高于熔断价停拍,这在石家庄土拍历史上也是首次出现。

土地市场“精彩纷呈”的上半年已经结束,虽然无论在出让地块总数上还是出让地块总面积和总成交价上,都不及2016年同期。但是,土地出让规则的不断改写,让我们看到了政府在宏观调控对土地源头的积极探索和创新管理。

关键词5 :大房企扎堆入石

虽然年年都有全国一线大房企进驻石家庄,但是今年上半年来石的大房企还是有些让人眼花缭乱。在房价已经大涨一轮,市场正横盘整理的阶段,大房企的进驻无疑提振了不少买房人看好未来的信心。

截止到2017年上半年结束,已经有包含万科、碧桂园、恒大、融创中国、绿地、保利、绿城、富力、荣盛、中冶、金科等在内的10多个大品牌房企驻。大牌房企牵手本土房企合作开发,大牌房企签署PPP项目合作备忘录入驻,一时间收购并购风起云涌。土地储备不足,拿地成本过高,房企开始寻求合作,抱团取暖。面对市场的诸多不确定因素,联合开发不仅能整合双方优势,还能分担风险和开发成本。对于刚刚进入石家庄房地产市场的企业,借力已在石建立口碑与成熟运营模式的本土房企,正在成为他们快速熟悉市场拿到土地“面粉”的捷径。不可否认的是,这些品牌房企的入驻必将带给石家庄更加专业创新的产品及服务,同时也将加剧市场洗牌整合,加速中小房企出局。

关键词6 :地铁开通拉开城市空间格局

6月26日,石家庄地铁1号线和3号线首段正式运行,标志着石家庄进入地铁时代。正慢慢摆脱“堵城”称号的石家庄将迎来更多的发展机遇,我们生活的这座城市将持续发力,打造新二线城市。

虽然目前已运行的地铁线路仅是石家庄未来十年地铁规划线路的N分之一,但是已经成为上半年最值得瞩目的大事件。除了万众期待的石家庄地铁1号、3号线正式运营,上半年石家庄还迎来了多项交通市政大手笔的陆续落地。和平路、南二环和槐安路的东拓西延的“三箭齐发”,山前大道的拓宽及太行大街的贯通,这些交通基础设施的改善不仅带来了出行的方便,更重要的是在缩短主城区与新四区物理空间距离的同时,向外拉抻了石家庄市的城市新边界,拓展了房地产市场发展的空间格局。

关键词7 :西部崛起上庄先行

今年上半年最热区域,鹿泉区当之无愧。

自2014年9月,鹿泉完成撤县设区后,这座被称为石家庄后花园的城区正在快速向前发展,与石家庄中心城区之间的距离也在进一步缩短。伴随石家庄西扩战略的逐步深入推进,省会多项重点城建工程不断向西延伸,鹿泉区承担着拉开城市框架的重大任务。上半年,以鹿泉城区为核心,西部山前大道为轴线区域统称的西部区域成为房地产市场一大热土。恒大、保利、北国奥特莱斯、绿城、荣盛等多家知名房企的先后进驻,上庄区域轻轨地铁小镇……多重利好让该区域价值再次提升。

西部崛起仅从房价走势即可略窥一斑。鹿泉区和栾城区的商品住房价格上半年都有加速上升的趋势,特别是鹿泉区,上半年的同比升幅超过45%。受南二环西延线通车和片区内配套水平提升影响,上庄片区在春节后率先启动,片区商品住房销售价格从1万元/平方米拉升至1.4万元/平方米;此后,受和平西路高架桥西延通车影响,鹿泉区核心区商品住房销售价格也出现上升。当前,鹿泉区的商品住房价格已快速完成区域补涨,形成“北高南低”格局。

展望未来,“房子是用来住,不是用来炒的”。在此逻辑下,下半年石家庄房地产市场,有望在政策重压之下,让购房者和开发企业,让成交规模和价格走势继续保持它应有的理性状态,走向它应有的回归之路。□本报记者 陈霞

责任编辑:刘洪昌(QF0001)

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