“930新政”出台后，北京新盘入市放慢了节奏。昨天，北京晨报记者从亚豪机构了解到，今年12月，北京商品住宅市场仅有9个项目预计入市，同比减少67%。其中，郊区盘年底加速抢收，变成市场“主角”。
12月预计入市新盘锐减
来自亚豪机构统计数据显示，今年12月，北京商品住宅市场仅有9个项目预计入市，同比减少67%。其中包括台湖银河湾、首创禧悦府、通用博园、都丽华府4个纯新盘，还有五和万科长阳天地、北京城建·上河湾、翡翠公园等5个老项目后期。
亚豪机构市场总监郭毅分析表示，“‘930新政’给北京楼市带来了深远影响，房企的供应意愿快速下滑。这主要是两个方面原因造成的，第一是基于市场预期的改变、首付比例的提高，造成目标客户大量流失，在蓄客不足的情况下，有些新盘项目不得不被动推迟了入市的时间；第二是主管部门对新盘项目预售和现售价格的管制更加严格，开发商无法以此前预计的价格取证入市，所以主动延后了新盘项目上市的进程，将希望寄托在未来价格管制松动的可能性上。”
实际上，今年前9个月，北京纯商品住宅月均新增预售项目量达到14个，而在“930新政”出台之后，纯商品住宅的取证量大幅度减少，10月仅有4个项目取得预售许可证。截至11月24日，11月仅有3个纯商住宅项目取得预售许可证。“这一趋势将继续延续到明年一季度。”郭毅说。
密云通州供应新盘最多
北京晨报记者发现，急于在年底入市的项目以郊区盘为主，上述9个预计入市项目全部位于北京五环以外，其中六环以外新盘项目占比超过五成，并且以中小户型为主。
据亚豪机构统计数据显示，今年12月，北京通州区和密云区预计入市新盘项目最多，均有3个项目。位于通州区的台湖银河湾主打53平方米的一居室以及82平方米的两居室；位于密云区的首创禧悦府、通用博园两个项目主推90平米以内的中小户型房源。
郭毅认为，在“930新政”中，明确提出加大北京土地市场供应，结合此前北京土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区地区为主。再加上北京土地市场重启“90/70”政策，使得未来楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增，导致郊区盘之间的竞争加剧。
“目前，北京新房供应以中大户型产品为主，面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品则较为稀缺。因此部分主力产品面积偏小、定位于中端置业需求的新盘项目，在预期未来竞争压力加大的背景下，选择在年末小户型供应的断档期入市，也是寻求踏准市场节奏的机会点，在淡市回笼资金，储备能量。”郭毅说。
有业内人士表示，随着年末中小户型、中低价位郊区盘扎堆入市，将会对北京商品住宅市场的整体均价水平产生一定的下拉作用。年底，北京商品住宅成交均价有望出现结构性的下降。北京晨报记者 武新
■一家之言
北京租金年投资回报率低
随着北京四宗土地以“住宅面积100%自持”的方式拍出，如何自持运营成为开发商们需要考虑的新问题。对发展尚不成熟的中国住房租赁市场来说，开发商自持运营应该是一个利好消息，因为它有助于推动中国住房租赁市场的规模化、规范化发展。但是，鉴于中国目前的房屋出租回报率较低，开发商自持运营并盈利将面临较大挑战。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，从2010年到2015年，北京的租金年投资回报率连续下滑。进入2016年，北京各月的租金年投资回报率都没有超过1.6%，7月之后连续出现下滑。
“930”新政后，北京房价涨幅明显缩小，持续调控之下，房价的回落也成大势所趋，所以，未来北京的租金投资回报率很大概率会回升。但无论涨跌，北京的租金年投资回报率都是比较低的，尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其他各种理财产品，所以，这将是房地产自持运营需要面对的一大挑战。
目前，大家都比较期待通过房地产信托投资基金(REITs)模式来解决这一难题。但是，REITs在目前的中国还没有成熟的实施条件。即便得以成形，不足2%的年租金投资回报率恐怕也很难具有足够的吸引力。因此，破解开发商自持的盈利之困还需要有更开阔的思路。
面对游戏规则的改变，开发企业如何在短期内实现转型，当然是与专业的能够提供专业服务的企业合作是明智之选。过去开发商与中介的交集体现在一二手房联动，如今将呈现新气象。从黄金时代过渡到白银时代，从以新房销售为主到存量房租赁、买卖占据优势地位，开发商与房产服务企业的合作空间也将越来越大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
