开篇的话:社区商业作为满足居民基本消费需求的重要渠道和载体，正因城镇化的加速推进而成为城市商业发展的重要一环。在互联网、O2O商业模式普及之下，居民消费升级、需求多样，聚集了百货、商超、餐饮、家政、教育、养老、物流等众多业态，城市社区逐渐形成了全新的商业生态圈。《北京商报》商业周刊联合北商研究院，将自本周起陆续刊载大型调查性报道“2016北京社区商业新生态调查”，探索社区消费需求构成，挖掘社区商业潜力商机，呈现北京社区商业发展的缩影。
对于居住在三里屯的普通人来说“灯红酒绿不是你的真模样”，一条热闹繁华的工人体育场北路将三里屯分为了南北两侧，一条33年的酒吧街成为了这里闻名中外的标签，成为了少男少女们的娱乐天堂。而在三里屯Village、三里屯SOHO光环覆盖下的普通社区生活却是另一番景象，在三里屯下辖的7个社区中大部分均为上世纪六七十年代的老楼，社区居民以七八十岁的老人为主，新的社区商业模式在这里普遍缺乏，即使最日常的买菜也成为了老大难问题。
三里屯的商业变迁
从汽配市场到酒吧街，再到现在的国际时尚区，三里屯的变迁持续了30多年，其实也是北京商业发展的记录。
三里屯顾名思义就是离北京老城墙东三里的小村庄。北京商报记者来到白家庄西里，听这里的一些老人说，50年前三里屯实际上也没有什么村庄，只有几间农舍，周围有一些农田，其余全是一些乱苇坑等。直到这里成为了使馆区，直到第一家酒吧的出现，人们才开始关注三里屯，这里才有了自己独特的商业标签。
据街道办事处负责人介绍，三里屯酒吧街的诞生有个挺长的故事。上世纪90年代初期，三里屯街道提出了一项名为“十字街”的计划，即在东西向的工体北路已形成初步商业规模的情况下，再发展一条南北向的商业街与之辉映，形成“金十字”的效果。最早在三里屯南路盖了一些商业用房，租赁给别人做汽车配件买卖，生意十分火爆。现在酒吧街最大的酒吧“男孩女孩”以前就是卖汽车配件的。
从1995年第一家酒吧出现，短短几年时间，从一条名不见经传的普通小街，发展到海内外声名显赫的酒吧特色街，到1998年左右，三里屯北路一共开设了28家酒吧，基本上形成了酒吧街的规模。
2005年后，在“国际时尚文化街区”的新目标下，三里屯主打时尚文化的思路更加明确。很快，在三里屯南路及周围，众多符合地区产业发展特色的项目——三里屯Village、盈科中心、三里屯SOHO、世茂工三、首开幸福广场、永利国际中心、嘉盛中心、中国红街、太平洋百货等纷至沓来，而三里屯商业的繁荣和发展又为三里屯酒吧街提供了生存和上升的空间。
繁华下的商业分层
没有了夜晚的灯红酒绿，白天的三里屯又是另外一番景象。中午时分，走在酒吧聚集的三里屯北路上，一边是三里屯Village的现代街区式商业，另一边是紧邻外交公寓在老楼下开辟出的20多家酒吧，下午3点多没有一个客人，黑白颠倒的生活让他们还处于半清醒的状态。
一个20岁左右的服务生向北京商报记者表示，在这里工作了大半年，居住在旁边的地下室，工作一段时间后觉得离正常生活太远了。“生活挺不方便的，物价很高，吃饭的地方基本上就是路边临建的小饭馆”，他对记者无奈地表示。
经过北京商报记者走访发现，整个三里屯区域商业分层现象严重，高低端商业之间缺乏必要的衔接。这里可谓是黄金地段，不过社区周边没有像样的菜市场，只有穿过Village到京客隆去购买，而且价格相对较高，也有一些临时在地摊卖菜的。
其实，在三里屯管辖的7个社区中都存在这样的问题，基本社区生活配套匮乏。在北三里社区周边，统计发现有3家小烟酒商店、8家制衣店、1家建材商店、1家水果菜摊、1家露天早点摊、9家餐饮，而且大部分为临建房屋。而位于南三里屯的中纺里、白家庄西里社区状况基本上一致，即使是遍布大街小巷的二手房门店这里也非常缺乏，在整个采访过程中，北京商报记者只在幸福一村附近的星天地看见了一家麦田中介门店。
不仅商业配套分层严重，房价和租金在这里也一样出现了明显差距，一般老旧小区的房价在5万元/平方米左右，而一些公寓产品如世茂工三、爱丁堡、三里屯SOHO的价格全在9万元/平方米左右；一般老小区两居室的租金在6000元/月，而公寓的价格全在1万元以上。
社区新业态极度缺乏
近段时间中信国安集团入局社区商业，在北京开设百家“国安社区”店的消息成为社区商业O2O的一件大事，不过在三里屯对于社区商业O2O似乎绝缘，在北京商报记者走访的多个社区中，不仅很难看到线下实体店，即使满街的快递在北三里、东三里、中三里、中纺里和白家庄西里等社区内也非常少见。
一位正在送餐的蜂鸟配送工作人员介绍，“这个小区（白家庄西里）第一次来送餐还不太熟悉，一直跟客户确定具体位置，白天一般全是老人，租房的多是在周边工作的服务人员，由于下班较晚，也很少有人点餐”。
不仅如此，就是一般社区有的安全门、社区饮水机、快递投递箱甚至连保安在这里也很少见到。
在白家庄西里社区的一个挂着社区彩票站的老年活动中心里，北京商报记者看到了一位正在低头玩手机的年轻人。“我不是卖彩票的也不是工作人员，我是在这里看机器的。”见记者询问这个年轻人指着墙角的一台写着“智慧养老服务终端”的机器，他自称是北京红枫盈社区服务有限公司的工作人员。他介绍说，公司一共在三里屯布设了两台这样的设备，主要是为老年人提供餐食，一台机器的造价在7万元，每份套餐的价格在20元左右。不过据他介绍，这个小区每天只能卖20份左右，根本不够成本，尽管小区里一大半是老人，但是全有保姆，在家里做饭。不过他说其实这里买菜做饭非常不方便，每天早晚基本很少看见拿着菜的居民。
京客隆“一家独大”
多年前就有业内专家指出三里屯的商业地产集中放量将带来过剩的危机，其中三里屯Village、三里屯SOHO、世茂商业综合体三个项目总计85万平方米，确实出现了太平洋百货的关门和中国红街的萧条，但有一家经营面积不过1000平方米的社区超市屹立不倒，名气一点不比酒吧街差，这就是在工人体育场东路和北路交汇的东北角的京客隆三里屯店，已在此经营了20多年。
这家京客隆超市占地面积1466平方米，年销售额1亿多元，日均客流4700人次，其中，100平方米的果菜经营面积，日均销售3万元，平均毛利率19.74%，损耗率在3%以内。在京客隆所有年销售额达亿元的店面中，三里屯店是惟一一个标超业态、面积在2000平方米以下、果菜毛利率排前五位的店面，其余均为大卖场。
北京商报记者在下午3时左右走访发现，店内多为中老年人，最显著的位置售卖的全是瓜果蔬菜，购买者多为附近居民。“没办法，尽管超市里的蔬菜要比菜市场贵一些，但是周边一直没有修建一个像样的菜市场，平时就是路边有一些摆地摊的，而且不是很新鲜。”一位正在结账的大妈表示。
一位街道工作人员表示，三里屯大部分社区在40年左右，当初没有设计商业用房，想增加新的社区商业设施的确很难。
北京商报记者赖大臣/文代小杰/制表
