上半年地价上涨 商住、商服用地楼面地价双双创下历史新高 下半年挑战将升级
今年以来，不少品牌房企各显神通抢滩东莞楼市。
业内人士预计下半年东莞住宅成交量将继续高位前行。
今年东莞楼市成为全国关注的热点，成交火热被众多品牌开发商看好。品牌房企八仙过海，各显神通抢滩东莞楼市。上半年楼市外来品牌开发商上演群英会争拍“地王”，土地大户万科、碧桂园则打响楼市争霸战；下半年挑战升级，光大、民盈、新世纪、中熙、恒大、万达等旗下大量潜在供应楼盘加入战局，市场硝烟再起，竞争也将异常激烈。
外来房企抢拍“地王”
从去年开始到今年第一季度，东莞楼市都十分火热，受到全国品牌开发商的关注。外来房企扎堆“抢滩”东莞，抢拍“地王”，上演一出“群英会”。这也导致东莞上半年地价飞涨，商住、商服用地楼面地价双双创下历史新高。
2016年上半年融创地产、泰禾、星河集团、时代地产、富利腾地产（阳光城子公司）等近十家知名品牌房企首次进驻东莞。其中，融创地产、时代地产、富利腾地产（阳光城子公司）都是通过竞拍土地进入东莞市场的。
值得注意的是，拍地进入东莞的品牌开发商均是高价拿地，震惊业界。其中融创地产拿下清溪商住地、富利腾地产（阳光城子公司）拿下南城商服地、时代地产拿下横沥商住地，无一例外都是高溢价成交，楼面地价均创历史新高，成为区域新“地王”。
在品牌房企抢“地王”的影响下，东莞商住、商服地成交楼面地价也创下了历史新高。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，今年东莞全市上半年商住地成交楼面地价创近几年来新高，约3347元/平方米，同比上涨8%；商服地成交楼面地价约4660元/平方米，同比上涨96%。
业内人士认为，大批外来房企扎堆进入东莞市场，说明东莞楼市的前景被看好。据合富辉煌东莞市场研究部介绍，今年以来，市国土局前后发布了四次土地出让预告，累计供应量达到几十万平方米，尚未拍卖的地块占地面积累计近30万平方米。
而根据市国土资源交易网显示，7月已有2宗商住用地、2宗商服用地挂牌上市，占地面积将近9万平方米。随着东莞持续的低库存态势和未来的发展前景将会吸引更多实力雄厚的外来房企进入东莞市场。
土地“大户”打响“争霸战”
与今年新进入东莞的品牌房企不同，万科、碧桂园、保利、金地等多家外来品牌房企及光大等本土品牌房企已在东莞经营多年，开发了众多项目，有足够的土地、项目和口碑，今年房企争霸战也在它们之间打响。
今年最值得关注的是万科碧桂园的“霸主之争”。万科和碧桂园多个项目面临直接的竞争，被购房者在产品质量、户型、价格、位置、使用年限等相互之间进行比较，竞争极为激烈。不过，受到项目营销节奏影响，今年上半年碧桂园项目较少，销售金额也因此远远落后于万科，万科在上半年继续保持其在东莞市场的“霸主地位”。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，2016年上半年东莞商品房销售金额排行中，万科业绩突破87亿元，创上半年新高，其中南部湾万科城创收近40个亿，对万科业绩贡献率高达45.6%，万科珠江东岸和万科翡丽山也功不可没，分别销售近11亿元。
而碧桂园在售项目比较少，许多去年下半年拿下的地块规划报建以及营销节奏明显赶不上年中冲刺，碧桂园仅以57.31亿元位居全市第二名，其中松湖碧桂园业绩贡献最大，为33.27亿元。而获得第三名的是东莞本土龙头房企光大地产，销售金额38.1亿元。值得注意的是，前三甲房企业绩差距明显拉大，万科明显跑赢碧桂园30亿元，光大又落后碧桂园近20亿元。
下半年随着潜在供应项目入市，楼市争霸赛还将继续，而且不少有力的竞争对手也将加入战局。
借楼市利好 房企忙出货
本土“大户”们楼市“争霸战”打得热闹，其他房企也并没有闲着，纷纷借楼市利好出货。
同去年同期相比，今年上半年大部分房企业绩都是暴涨。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年上半年商品房销售金额排行前十名中，TOP10房企业绩同比去年同期均大幅上涨，涨幅均超过60%，且均完成了去年全年业绩的50%以上。上半年东莞楼市高位运行，有一些房企已超额完成去年业绩，预计下半年部分房企业绩冲刺压力减小。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据也显示，今年销售金额前十的开发商当中，恒大、新世纪地产稳步上升3个名次，卓越地产、鼎峰地产、和记黄埔市场占有率大幅攀升强势晋级前十；此外，前三名房企之间金额差距表现较大，均在20亿~30亿元以内，第四至第九之间差距较小，普遍在3亿元范围内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。
值得注意的是，在进入前几名的房企当中，卓越地产去年基本无货在售，今年仅凭卓越蔚蓝山强势进入全市前十行列，实力不容忽视。
下半年展望：新房企加入 挑战将升级
今年楼市之争的下半场打响，因为有首次亮相的民盈集团等开发商加入战局，挑战升级，不仅有万科、碧桂园的“霸主之争”，前十名排位赛也异常激烈。
合富辉煌东莞市场研究部介绍，今年上半年整体开工614.5万平方米，其中住宅361.3万平方米，约占整体六成；各住宅开工区域中，虎门镇位列第一，其次是麻涌镇和沙田镇；住宅潜在供应前三区域分别是虎门镇、常平镇、黄江镇。
在商品房潜在供应前十名开发商当中，万科地产以144.38万平方米名列第一，碧桂园127.14万平方米排名第二，光大地产117.56万平方米名列第三，其中住宅市场部分碧桂园以70.44万平方米的潜在供应超过万科地产成为住宅潜在供应第一名。
鉴于住宅市场销售火热，非住宅销售相对困难的情况预测，万科、碧桂园的“霸主之争”将十分激烈，最终鹿死谁手还有待时间证明，而显然本土龙头房企光大地产也紧随其后虎视眈眈第二名位置。
值得注意的是由东莞39家民企联合打造的民盈集团首次加入战局，以潜在供应100.37万平方米的体量登上非住宅排名榜首，在整体商品房潜在供应中排名第四，且仅仅依靠民盈山智慧城一个项目，该项目将于近期亮相，对非住宅市场发起冲击。
可见下半年东莞楼市挑战升级，万科、碧桂园的“霸主之争”、光大、民盈企业、新世纪地产的三四五名之争，还有紧随其后的前十名排位赛竞争都异常激烈。
业内人士：整体供需两旺 但下行压力大
下半年潜在供应量大增，对房地产市场也造成不小的影响。东莞中原地产市场研究部认为，下半年全市新增供应量大，对成交量有很大的推动作用；而下半年莞深房价差距仍较大，深圳刚需客会持续向莞外溢，预计下半年住宅成交量继续高位前行。
不过，虽然下半年东莞整体楼市运行态势是供需两旺，成交量升价稳，但同时下行的压力越来越大。该研究部相关人士表示，下半年一手供应的大幅放量，房价高位下二手接盘的有效需求非常有限，这使得届时房价上涨面临较大的压力，时间越往后，房价出现下行可能性越来越大。加上东莞政策调控预期强烈，收紧政策一旦出台，市场会再度陷入观望，楼市降温是必然的。
