随着天气的转暖，楼市也是一路升温。本以为3月份的杭州楼市，已创下不可攀跃的高峰，等到4月份一看，楼市仍在高位运营，热度不退。
在杭州楼市成交进入“两万套”时代后，楼盘开盘节奏加快，五一小长假里甚至有8个楼盘加推，开发商铆足劲造势，暖场活动不断。这也让外界对于未来的杭州楼市，仍充满期待。
那么，杭州楼市在刚刚过去的四月，到底交出了怎样一份答卷，现在我们就来复盘一下。
4月成交量再破2万套，热门盘涨价明显
与3月近乎“疯狂”的销售行情相比，4月杭城商品房成交量有所下降，但依旧保持在高位。
4月份杭州市(包含余杭、萧山、富阳)商品房成交22976套，月成交量再破2万套，为杭州楼市有史以来单月成交次高水平。不过，与3月的25731套相比，减少2655套，环比下降10%；而与2015年4月的10179套相比，增长125%。
与此同时，房价也在持续攀升。日前，克而瑞研究机构发布主城区部分商品住宅最新4月成交均价数据，和2015年12月相比，不少项目在4月份的“交易身价”依然处于“升值”状态，城东新城有楼盘甚至暴涨57%。
根据克而瑞选取的主城区42个单一业态的纯高层项目中，37个楼盘处于涨价状态，46%的楼盘项目涨幅超过10%。其中涨幅最高的是位于文晖板块的天阳·尚城国际二期。2016年4月天阳·尚城国际二期成交均价24683元/平方米。对比去年12月的价格，暴涨57%。位于申花板块的黄龙金茂悦4月成交均价32203元/平方米，对比去年12月上涨39%。4月中旬，金茂悦加推最后一幢8号楼楼王产品。鉴于可售房源量接近稀缺，以及“楼王”的定位，金茂悦4月在售房源对比之前销售产品提价大约为2000元/平方米。
4月，万科·公园大道对旗下部分尾房进行提价。市场好，外加尾房销售，让万科有了充足的提价底气。4月，公园大道成交均价27141元/平方米，对比去年12月的售价，上涨了24%。
在这波涨价过程中，板块的挤出效应非常明显。“今年以来，城东的成交非常活跃，楼盘的涨价幅度也普遍比较大，这跟市中心核心区的房价上涨有很大关系。”有分析人士指出，“市中心核心区的房价变得高不可攀后，购房者自然就去周边找寻房子，结果找来找去，发现只有城东的房价在涨价后仍处于相对合理的位置，于是就纷纷去城东置业。像杨柳郡这样的房子，除了绿城本身的品牌具备号召力外，一个重要的原因是，2万多的单价，在市中心位置好点的地方，都买不到房子了。”
4月土地出让金54.5亿，创近6年来新高
整个4月，杭州八区（不含富阳）共出让土地10宗，总出让金额为54.5亿元，同比增长275.3%，创近6年来新高。此前4月份土地出让金最高的是2013年，出让总金额为53亿。而整个2013年，也是杭州卖地卖得最凶的一年，全年的土地出让金高达1300多亿元。
在这10宗地块中，有7宗宅地，总出让金达到54.1亿元，其中的6宗位于萧山，1宗位于余杭，主城区无宅地出让。主推住宅用地，这是杭州土地市场比较明显的一个变化。究其原因，一方面是因为住宅市场的火爆，带来住宅土地市场的火爆，以及溢价率的攀升；另一方面，也是缘于杭州商业地产市场的萎靡，按照目前的去化速度，写字楼和商铺等商业类型，去化周期都在50个月以上。
加上4月收益，今年前四个月杭州八区的土地出让金总额为289.1亿元，在近六年中位居第三，同比去年增长156.3%。虽然住宅市场井喷，但政府的出让闸门并没有完全放水，这对于杭州楼市而言，是最大的福音之一。杭州楼市过往几年的停滞和下滑，很大一个原因是土地出让量的激增，政府方面已经意识到类似问题，因此即便在楼市转好甚至翻转之际，仍从源头上开始控制好供应量，有利于整个楼市平稳健康发展。
虽然4月杭州土地市场单月创出新高，但仔细分析各个出让的地块，发现地块之间因区域发展的不平衡而带来的冷热不均更为明显，开发商眼里的好地与普通地块之间的分化已成定局。
萧山城区的两宗宅地的地价就刷新了萧山宅地新高。融信地块成交楼面价18556元/平方米，北辰地块楼面价17310元/平方米，均超过了此前萧山宅地的地价纪录。2015年12月，融创拿下时代奥城的地价为15988元/平方米。
此外，两宗地的报名房企家数也刷新了萧山宅地出让的报名房企家数纪录，从参拍房企的组成来看，两宗地汇集了前来“抢地”的全国开发商。以融信、北辰拿地为标志，萧山中心城区的土地价格已经和杭州主城区“一体化”了。
而同样在4月成交的湘湖和萧山经济开发区地块则出现了遇冷的局面。有分析认为，对于湘湖地块遇冷的原因之一是其起价高；二是自身属性不佳，土地存在多方面明显的不利因素，且区位偏离中心，配套缺乏等。
去化周期高达50多个月，商业地产难脱困局
杭州的楼市正呈现出冰火两重天的局面。一头是住宅市场的狂飙突进，另一头却是商业地产的举步维艰。
数据显示，2015年杭州商办物业新增供应约393万方，成交93万方，供求比达到了7.6的惊人比值。值得补充的是，杭州商办物业已连续三年供求比超3.5。
连续多年严重供过于求，去化速度缓慢，致使商办类物业库存常年高企。有关统计显示，目前杭州商业地产面积是2581万平方米，在售面积约570万平方米，大约需要50个月的去化周期。而即将要上市的数据更为恐怖，达到了1998万平方米，如果按照每个月13万平方米销量，要十三年才能去化。
城东新城、临平山北、新天地和金沙湖等板块集聚了大量可售的酒店式公寓、办公和商业物业，也是杭州商办类物业的库存“重灾区”。
即便是被视为杭州整体最健康的滨江区，也有4900多套商业类可售物业。按最近一年同类物业的销售速度，去化周期也需50个月。
商业地产的困局，主要源于以下三个原因：
一、城市设计过度依赖商业地产拉动城市投资建设，使大量商业地产项目规划无序，盲目发展；二、开发商在住宅失去投机炒房的条件后，盲目转向商业地产；三、商业地产同质化、个性化、差异化发展不够。经营模式老化，特别是在电商冲击下，利润和租金不断下降，加上历史遗留项目的叠加效应，使商业地产陷入开发与歇业的恶性循环。
从目前来看，让市场去消化如此之多的商业地产，是件不现实的事，尤其整个经济下行的大背景下。有业内人士建议，是否能将那些尚未入市的商业地产，能以某种方式转变成住宅。这一方面能减小商业地产的压力，另一方面也能增加住宅的供应量。但这中间涉及用地性质变更，背后还涉及地价差之类的问题等。这需要政府有关部门，能在充分调研的基础上，制定出一个相对合理公平的方式，譬如说补缴地价款等。
二手房成交时高时落，“营改增”对市场几乎没影响
在3月中旬成交量达到周成交量2487套的顶峰后，主城区二手房成交情况也开始缓慢降温。4月第一周，杭州成交了1775套二手房，等到第二周，这个数字下滑到1377套，下降幅度惊人。这也是杭州二手房成交连续四周下滑。而1300多套的单周成交量，也只是基本接近2月份的成交水平。
这之后，杭州的二手房市场略有起色，等到4月第三周，杭州主城区共成交二手房1549套。
整个4月份，主城区二手房签约量一直在升降中浮动，成交量时高时低。不过，同去年同期相比，今年的成交量依然要超出不少。
此外，从5月1日起实施的“营业税改征增值税”。在一些人士看来，可能会影响到二手房的成交，但从目前看，这个影响几乎不存在。
营改增实施后，个人转让二手房税负将有不同幅度的减少。以转让一套不足两年、总价100万元的住房为例，营改增实施以前，需要缴纳5万元的营业税。而现在只需要缴纳47619.05元的增值税，比之前要少交税2380元左右。这是因为过去的100万是含税价，现在增值税按照不含税价来“计算征收”。所以个人营改增后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。这完全打消了买卖双方的疑虑。
从5月1日到5月2日，两天时间杭州市区二手房总共成交了210套房源，虽然与4月末相比有明显的差距，但考虑到小长假的因素，这样的成交量仍然可以接受。
