有人说，1000万在北京已经不能随处可以买到心仪房产了，它只能是高端改善型买房人最低出手价。别说进不了京城排名前50位、价格在10万元/平方米以上顶豪的售楼处，就连很多位置不错的二手房都买不起了。但无论如何，从大多数专家对于住宅用价格分级，1000万是一道分水岭，与它等值的房产即被称之为豪宅。
对于市场来说，北京市场按照总价基本可以分为总价300万以下的刚需群体、总价300-600万的首改群体、总价600-1000万的二次改善群体、总价1000万以上的豪宅群体。从比例看：1000万以上成交已经占据全北京成交的5.6%。对于北京这样的市场来说，曾经我们以为遥不可及的1000万、2000万这个门槛已经随着二手房价格的上行、居民收入的上涨成为了一个豪宅的普遍水准。在1000万基础上，又衍生出1000万至2000万之间的豪宅，2000万以上至不封顶价格顶级豪宅，比如前不久中国最贵的顶豪项目——北京润泽御府便以三亿元的价格售出，这就是顶级豪宅的代表。随着土地价格的不断攀升、购买成本的增加，很多并非富豪的人们不得不加入了购买豪宅的行列。那么，手里拿着1000万，能在北京买什么房呢？
核心位置小户型 永保不败的投资房
在中国楼市发展历史上，有过几次过山车般的价格波动，很多人在高点买入，随后便遇到房价下跌，但只有核心位置的房产与学区房却总能幸免于难，成为名副其实的抗跌硬通货。
而1000万能买到核心位置的房产吗？答案是肯定的。
首先，在北京的二环附近，有不少虽然价格昂贵，但交通便利、配套成熟、学区完善的社区，由于开发较早，所以有不少小户型产品，单价虽高但总价控制在了1000万左右，对于投资房产的人们来说，无疑是最好的选择。而有的这种老社区，尚有遗留的后期在售，比如北二环项目杰宝公寓，就是重装上阵，单价8万多元，面积80至100多平方米，极具投资价值。
其次，顶豪突围、控制总价的盘可以入手。
前不久，一个叫梵悦101的CBD楼盘引发关注。这是一个老楼盘重新包装后出售的产品，无论外立面还是内部重新装修，都与目前的顶级豪宅看齐，由于位置极其稀缺，价格在每平方米10万元左右，但户型不大，1000万元的价格受到了众多投资者关注。
目前，在二环内，甚至更核心的位置，仍有开发商拥有未开发的土地准备一两年入市，但无一例外地选择做小户型以便控制总价，所以买房人也不用过于着急，核心位置的小户型在一段时间内都会保持1000万元左右的水平，可供挑选的余地不小。
捡漏地王、顶豪边的“平价盘”
位于北苑地区的楼盘福熙大道，在建委报价接近10万元/平方米，但目前售价为75000元/平方米左右，该项目营销负责人张大东在接受北青报记者采访时表示，因为福熙大道是百亿大盘，开发周期长，价格始终保持在平价慢涨的水平。而最近明显感觉买房人激增，看房者络绎不绝，究其原因，是手中货币增多带来的优质资产荒。
在福熙大道的旁边，便是刚刚3亿元出售一套楼王的豪宅销冠润泽御府。在北苑地区，两个楼盘可谓交相辉映，互为犄角。润泽御府主推城市别墅，购买人群是金字塔尖的那部分，而福熙大道则是高端改善人群的首选，有业内人士调侃，两个项目“包圆”了前来北苑看房的高端人群。
日子过得舒服的还有西四环内名盘紫辰院，这个多年不温不火却很“内秀”的楼盘本来不受太多买房人关注，目前却成为一房难求的香饽饽。周边从前年开始，不断地王涌现，最高的楼面价已经突破5万元/平方米，而紫辰院不到7万元/平方米的价格无疑是京西最具竞争力的。
该项目营销负责人告诉记者，目前成交客户基本都是在周边地王项目看过一圈的买房人，他们发现，品质相差不多，但价格却每平方米贵了两万多元，省下的钱完全可以买一套更大一些的房子，1000多万就能在四环内买房，性价比是毋庸置疑的。
中原地产首席分析师张大伟拿朝阳区举例，总价在1000-2000万，而面积在150-200平方米的豪宅，成交非常旺盛，以2015年的成交看刷新了历史纪录，全年成交了152套，成交均价也明显上涨，这种情况下，未来这部分房源则可能越来越稀缺。
从过去一年多朝阳区的土地成交看，会发现经营性的土地全面超过了5万+，从东坝、孙河、将台路、常营，在2016年下半年这6个项目将陆续入市，销售的价格也将在10万-15万不等。这种情况下，总价在1000至1500万区间的高端改善楼盘是多么稀缺。
郊区低密度大盘 1000万“可劲儿”挑
地王不断，五环内已不是1000万元随心所欲买房的区域，而当初“买房就是位置位置还是位置”的“真理”也随之被颠覆。除了地王挤压效应，地铁、高速等交通配套的更加发达，使人们对居住区位的敏感度逐步下降，1000万既然在城里不能住得很舒服，那么为什么不去远一点的地方住的大一些、舒服一些呢？郊区低密度大盘就在这种思潮中得以热销。
最明显的有两个案例，一是顺义的誉天下，二是西山的燕西华府。尤其是前者，卖了将近十年，从第一期开盘475万一套别墅，到目前同样户型仍然徘徊在1000万元左右，每年就拿出百八十套面市，基本开盘就售罄。
该项目负责人长江实业董事郭子威告诉记者，1000万，在城里只能买到100多平方米的公寓，而在顺义别墅区，能买到300平方米，而且空气质量、居住环境都比城里强。
对于10年之间房价涨了10倍，为何誉天下始终保持平价？郭子威说，首先是地拿的早，成本比别人低，开发商只要合理利润即可。其次，誉天下有数千套别墅，前面涨得快后面没得卖，这是基本的开发道理。
由此可以看出，如果拿1000万能买到低密度产品，还得找大盘，因为开发周期长，涨价速度比较慢。虽然对于投资来讲价值不大，但对于自住者来说却是福音。燕西华府跟誉天下一样都是超级大盘，因此价格企稳，去年就创造了一天卖了18套别墅的纪录。其中10套是一群朋友每人买一套，希望未来打通院子，让孩子自由穿梭。
好的商业项目 1000万亦可出手
在北五环一处新楼盘400平方米底商，由于目前人气还未起来，陈先生花1000万出头买了下来。开始一直犹豫做什么能冲抵一部分银行贷款，咖啡厅赔钱、物业不让做餐饮，绞尽脑汁。而周边也没什么商业，给他提供不了多少价格参考。但最近却有好事上门。
由于这个地区起码有六七个大型社区，数万人群，而银行网点却非常少，有两家银行恰恰看到了陈先生的商铺。400平方米，正好是一个小支行需要的面积。而银行的租金往往是最高的，基本能达到10元/天/平方米以上，如此算来，陈先生10年左右就能收回投资，这回算买值了。
据专业人士介绍，目前北京有大量的商铺、写字楼趋近饱和，但位置佳、前景看好的商业仍然是投资的重要保障。首先是自然升值，随着货币不断贬值、投资通道变窄，商铺未来的升值空间是毋庸置疑的。其次是租金，目前能达到年回报3%至5%的商业已经算不错了，但它起码保证资产安全，因此，如果没有好的住宅可以选择，那么商业投资还是可以考虑的，但切记，一定要精挑细选。
三大指标帮助您花好1000万
买1000万的房最重要的看性价比。究竟该如何筛选性价比高的豪宅项目？业内专家总结了分析指标
指标一：找区域，房价年涨幅得超10%至20%
从现有的数据统计来看，通州、丰台、海淀、东坝等地区涨幅看好。就目前市场而言，今年存在涨价潜力的区域有海淀和丰台，但后者的产品更多被定义为泛豪宅，普遍均价在4～5万之间，涨价的空间和市场接受度有待考量，眼下并非变现的最佳时机。
与之相比，整个海淀的产品已较以往出现大幅溢价，比如万科如园项目一年前报价区间大概在5~6万之间，但目前均价已至7.5万；又比如琨御府首次开盘报价为7.3万，而去年9月新推产品售价达到10.5万；如果保利海德公园没有售罄，现在估计也能轻松卖到13万。同样位于海淀西四环的纯新盘金隅金玉府去年底首次开盘，销售单价在6万元，尤其是项目还引入了著名的北京十一中，对于寸土寸金的海淀，这样一个项目即使今年涨到8万也未可知。毫无疑问，今年海淀将会是溢价能力最为突出的区域。
指标二：选项目，年销售额要20亿以上
这就是大盘和名盘的力量，我们要相信买房人用购买行为投下的选票。
在北京，年销售额超过20亿的楼盘，都不是无名之辈。在整体成交金额较往年持平的背景下，成交超20亿的项目不断增多，这个趋势恰恰说明优质项目将更受买家青睐，从而更加具备抗风险性，相反，不好的项目则会愈发难卖。
就投资豪宅而言，“群众”的眼睛是雪亮的。以连续获得2013年、2014年销冠的臻园项目为例，该项目2015年前11个月又取得了超30亿元的销售业绩，且是在网签均价同比上涨了10%的背景下。
对于新项目而言，建议重点关注项目首期开盘价格、推盘节奏以及项目整体货值，此外还需加上对项目综合产品力的基本判断。
指标三：挑产品，公摊系数20%以内
相比较前两个指标，公摊系数20%以内并非硬性条款，但也绝对是个值得考量的因素。不可否认，公摊区域是展现豪宅居住尺度和精工价值的重点，但就投资和使用价值来讲，千万级豪宅的得房率也是产品高性价比的体现。
眼下有这样一种现象，为了使产品更为市场接受，老项目在后期提价的同时，会在产品的硬件或服务上做升级改善，如果将附加值用系数来表示，5%的附加值需要购房者用超20%的代价来获得，为什么不从一开始就选择超80%得房率的产品。在北京，平层豪宅得房率最高与最低甚至相差近20%。我们可以看到，目前市场上热销的豪宅产品得房率普遍在80%左右，多数明星产品则拥有更高得房率，比如臻园得房率便为84.69%，万科如园、霄云路8号更是高达86%，保利海德公园、万柳书院等项目亦做到了超82%得房率。如果一套200平米、总价1500万的豪宅，按照75%与85%得房率差别来算，实际使用价值相当于差了150万，150万元也许能影响到一个中产阶层家庭的决策。
